海南省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的复函

琼地税函(2010)429号

全文有效

2010.10.25

海南省审计厅：

贵厅《关于明确土地增值税若干问题的函》（琼审企函[2010]138号）收悉。经研究，现函复如下：

一、关于“紫荆花园二区”项目住宅性质认定问题

2005年5月31日前，普通标准住宅根据《海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税发[2004]122号）第四条的规定予以认定，即：除高级公寓、别墅、度假村以外的住宅，在海口地区，每平方米单位面积售价不超过4000元的，为普通标准住宅。

“紫荆花园二区”项目中的住宅，在2005年5月31日（含2005年5月31日）前销售，且售价不超过4,000元/㎡的，若其房产证或建设工程规划资料中未注明该住宅属于“高级公寓、别墅、度假村”，该住宅应认定为普通住宅。

二、关于销售收入调整的问题

（一）“紫荆花园二区”项目

鉴于海口市城市建设开发总公司2006年底销售给关联企业的“紫荆花园二区”项目连接1#、2#的裙楼1-3层商场，其房产销售单价低于账面单位成本价，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，税务机关应予以调整。由于无同期同类房产的销售平均价格、同期评估价作参考，其销售收入的调整参照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其销售收入，核定公式如下：

销售收入=账面成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

参照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》第七条的规定，并结合本案例实际情况，公式中的成本利润率为15%。

（二）“南方明珠”项目

鉴于海南荣德实业开发有限公司销售给建行人员的房产销售单价低于合同约定的销售价格，应对该部分房产销售收入按合同约定的销售价格进行调整。

三、关于“利亨花园”和“金鸡岭花园山庄” 项目合并或分别计算增值额的问题

根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕187号）第二条及第六条的规定，截至2009年12月23日未作清算结论或其他税务处理的房地产项目，若该房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算房地产开发项目的普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税。