【稽查案例>地方稽查案例】北京TC世缘房地产开发有限公司未及时结转预计与实际毛利额差异少缴企业所得税案

2018-11-14

一、案件背景情况

该案件是北京市地方税务局第四稽查局日常检查案件，检查组于2014年06月26日至 2015年04月10日对北京TC世缘房地产开发有限公司2012年01月01日至2013年12月31的地方各税申报缴纳及发票使用情况进行了检查。

该单位成立于2001年05月10日，经济性质为其他有限责任公司，注册资金6000万元，经营范围为房地产开发，销售自行开发的商品房。在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、企业所得税、代扣代缴个人所得税。

二、检查过程及发现问题

(一)检查预案

根据房地产行业的经营特点，检查组整理了房地产行业的税收政策，查询税款申报入库情况，比对分析后发现该单位相关税种的计税依据、入库税款的勾稽关系存在问题。据此，检查组制定了《税务稽查实施方案》，根据查前准备和分析结果，确定检查重点为营业税、企业所得税和城镇土地使用税，采用全查法进行全面检查。

(二)检查方法及发现问题

1.实地走访，了解情况

送达《税务检查通知书》、《调取账簿通知书》等有关法律文书后，检查组到项目所在地进行实地走访，详细了解该单位开发项目立项、房屋价格、购房人群，付款方式等情况。又与财务主管和销售主管进行了座谈，了解销售、收款情况，收到房款如何记账，如何结转收入和成本等。

2.调取电子账，核实基础数据

为了便于核对数据，检查组调取了该单位相关年度的电子账簿及其他与项目有关的电子版资料。通过审阅电子账，检查人员能够从繁杂的各种数据中筛选出涉税基础数据，了解财务记账方法，把整个项目的销售、成本归集、收入确认、纳税情况从根本上查清查透。

3.把握涉税环节，发现问题

该单位各项税款均在地税局申报缴纳，检查组针对检查重点认真核实各项数据。经过近一年的辛苦工作，发现该单位存在以下几项涉税违法问题：

(1)该单位营业税计税依据为预售收入和租金收入，经核实，该单位存在2011年多缴，2012年、2013年少缴营业税金及附加的情况，抵缴后还应补缴2013年营业税金及附加。

(2)该单位将预估的土地增值税清算税额，按预售收入分摊到各年进行计提，税法规定按预售收入的2%预缴，计提未实际缴纳的土地增值税在企业所得税前扣除。

(3)该单位以办理入住为节点，只结转了已办理入住部分的收入和成本，未按照竣工备案时间，在当期结转已完工产品预计毛利额与实际毛利额的差异。

三、违法事实及处理结果

(一)营业税金及附加

经检查，该单位少缴2013年营业税692774.33元，城市维护建设税48494.18元，教育费附加20783.20元。2012年地方教育附加138412.76元，2013年地方教育附加490474.83元。

(二)企业所得税

该单位开发项目核算计税成本确定三个成本对象，总占地面积38909.71平方米;可售总建筑面积178125.04平方米。截至2013年12月31日，该项目开发成本合计为2692603056.97元。三个成本对象分别于2010年12月，2011年11月，2013年11月办理竣工备案。

经检查，该单位2013年少结转主营业务收入495987195.00元;少结转主营业务成本113580031.94元;多计提并税前扣除营业税金及附加149140987.45元;调整增加以前年度的预计利润26628544.06元，调整减少当年的预计利润101026623.31元。总计检查调增应纳税所得额457150071.26元，该单位应补缴2013年企业所得税114287517.82元。

(二)处理结果及依据

1.营业税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，该单位应补缴2013年12月营业税692774.33元。

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的规定，该单位应补缴2013年12月城市维护建设税48494.18元。

根据国发〔1986〕50号《国务院关于发布<征收教育费附加的暂行规定>的通知》，国务院令第448号《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行规定>的决定》的规定，该单位应补缴2013年12月教育费附加20783.20元。

根据京政发[2011]72号北京市人民政府《关于印发北京市地方教育附加征收使用管理办法的通知》的规定，该单位应补缴2012年地方教育附加138412.76元，应补缴2013年地方教育附加490474.83元。

2.企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》，《中华人民共和国企业所得税实施条例》，京国税发【2009】92号《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知>的通知》的规定， 调减该单位2012年应纳税所得额179299730.54元;调增该单位2013年应纳税所得额457150071.26元。

检查调整后，该单位应补缴2013年企业所得税114287517.82元。

3.滞纳金

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位未按规定缴纳的2013年12月营业税，城市维护建设税，2013年企业所得税，加收滞纳金合计1316834.81元。

来源：北京税务