房地产企业的开发成本

留言时间：2021-08-13

纳税人所属地

河南

问题内容

我公司为房地产企业，通过招拍挂方式以1亿元取得建设用地使用权，缴纳产权转移书据印花税5万元，另按照合同约定交付月份的次月起开始计征并缴纳土地使用税。

     问题1：取得土地时缴纳的印花税5万元，是否可以列入开发成本中的土地取得成本？

     问题2:取得土地后，按期缴纳的城镇土地使用税，是否可以计入开发成本-开发间接费用？

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2021-08-16

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

   二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定，第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。  ……    开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。……

   三、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定， 九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题  细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

   因此，税法相关规定中土地增值税中开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，是不包含土地取得成本的。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。由于暂不清楚您咨询的具体税种，无法做出针对性的答复，如果咨询记账问题，建议参考对应财务会计制度。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。