赠与房产20%个税，征收问题

留言时间：2020-04-01

咨询对象

河南省税务局

问题内容

情况说明：

1.房子为拍卖房子

2.上一任房主是，赠与获得 ，一层自建用房

3.上一任房主，自己进行了翻修1层，加盖了2，3，4层

4.房子为4层，一层77平米，有证，2，3，4层无证，总面积270平米

5.已经之前沟通过可以进行房屋建设成本估算

6.房屋拍卖时是按4层进行评估的

问题：

1.在计算他的个人20%所得税时，是不是只能计算一层的为赠与房产？其他的2，3，4层用其他方式计算。

个人理解的计算方式为：

1.(拍卖价格 /270) * 77 减去（ 一层原始成本）为一层的 个人增值所得

2. 2，3，4层，按正常的交易逻辑进行税务征收

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-04-02

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《中华人民共和国个人所得税法》(中华人民共和国主席令第九号)规定，第三条 个人所得税的税率：(三)……财产转让所得……，适用比例税率，税率为百分之二十。……第六条 应纳税所得额的计算：……(五)财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。

   二、根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号  )规定，二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。(一)房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。…… (二)转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。(三)合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。……三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

   三、根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第二条规定，关于加强个人将受赠不动产对外销售税收管理问题 (二)关于加强个人将受赠不动产对外销售个人所得税税收管理问题 ……在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

   四、根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

   五、根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号）规定，二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第一条规定，符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）第四条规定计算。

   因此，受赠房屋再转让实质是转让不动产，不管受赠的房屋是几层房屋，受赠人转让以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。建议您参考上述文件规定，具体事宜建议您联系主管税务机关确认。  

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。