继承的房产上市销售适用不适用“满五唯一”免征个人所得税？

留言时间：2020-04-08

咨询对象

河南省税务局

问题内容

我父母1996年购买一套住宅，1998年取得房产证和土地证，产权登记在父亲名下了，母亲为共有人。

2018年父母离婚，房子按协议归母亲，目录办理了离婚析产，重新办理了不动产登记证，登记为母亲一个人所有。

2020年母亲去世，按遗嘱由我继承房产并办理了房产继承手续，现在房子在我一个人名下。

现在我想把房子出售，房子是家庭唯一房产，请问上市交易时是否适用“满五唯一”免征个人所得税优惠政策？

如适用，请问满五年是从那年算起？1998年取得房产证时还是2018年离婚析产时，抑或是2020年继承房产时？

根据国税发[2005]172号文第四条，“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。”不知道这个购买日期是否适用孰先原则，并溯及以往不？是溯及一次还是可以溯及多次？

附件

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答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-04-09

答复内容

   您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，四、对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得、继续免征个人所得税。

   二、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）三、根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

   三、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的规定，三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

   因此，根据上述文件规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，符合自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。购房日期由于暂不清楚您房屋的属性，请您参照上述文件执行，具体事宜您也可以联系您单位的主管税务机关咨询确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。