房地产企业售后回租业务的税务问题

留言时间：2020-04-05

咨询对象

河南省税务局

问题内容

我公司采取售后回租，统一托管营销方式销售商铺。商铺房价100万元，与客户签订回租协议返租金20万元，一次性收取房款80万元。请问，商铺销售合同能否按80万元签订？正确的账务处理与税务处理是什么？

附件

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答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-04-09

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告》（2016年第18号）文件规定：第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）......  第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。.......第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%......

   二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2规定， 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。 6.个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

   三、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》 （财税（2018）32号）文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

   四、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39）号文件规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

   因此根据上述文件规定，房地产企业售后返租业务应分成两部分分别计税，一是房地产企业销售不动产按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，并根据文件规定计算缴纳增值税。二是购房者出租购入的资产，应当由购房者按照出租不动产计算缴纳增值税。相关账务处理请参照该单位适用的会计处理办法。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。