房地产开发企业问题

留言时间：2020-05-09

咨询对象

河南省税务局

问题内容

我是一家房地产开发企业，和客户签订了购房合同，收了10套房子的预收款，并预缴了税款，并在合同中注明了交房日期，交房时由于某些原因，只交了8套房子，并向客户全款开具了增值税普通发票，我在做增值税申报时，我预缴的10套房子的预收款所对应的税额是都可以抵减么？还是说只能抵减已交房的8套预收款所对应的税额？

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-05-11

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十四条，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。……第二十二条，小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   二、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第四十五条，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天……

   因此，房地产企业销售房地产项目纳税义务发生时间为交付房地产项目并取得索取销售款项凭据的当天。如客户未按约定日期付款或未成功交房，均不视为纳税义务发生，先开具不动产发票的除外。房地产企业纳税人销售自行开发的房地产项目，应以当期销售额和适用的税率（征收率）计算应纳税额并抵减已预缴税款。按照您的描述，有两套房子未交付，不符合房地产纳税义务发生时间，您预缴的十套房子预售款抵减不完，可抵减已交付八套房子的税额。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。