房地产增值税混抵问题

留言时间：2021-05-23

纳税人所属地

河南

问题内容

我公司开发两个项目，A项目处于预售状况，按照税法规定预缴增值税。B项目已经达到收入确认条件。能不能用A项目预缴增值税抵减B项目应交增值税，从而形成多项目混抵增值税？

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2021-05-25

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定，第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。……第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照……（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。……第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，第一条 纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……第六条 本通知自2018年5月1日起执行。

   三、根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，第一条 增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……第九条 本公告自2019年4月1日起执行。

   四、根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第二条规定，纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。

   五、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……

   六、根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号)第二十五条规定，纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报……

   因此，按照您的描述，暂不清楚您单位增值税一般纳税人，还是小规模纳税人，无法做出针对性答复。根据上述文件规定，如您单位是房地产开发企业，属于一般纳税人销售自行开发的房地产项目，按照规定的纳税义务发生时间，适用一般计税方法计税的项目，自2019年4月1日起，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税；适用简易计税方法计税的项目，则按规定纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，并抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。而小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，也应按照纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。建议您参考上述规定，并按规定抵减已预缴税。具体事宜建议您联系主管税务机关确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。