河南省税务局：民办学校租用土地

日期：2019-11-29

来源：河南省税务局

问：一、民办学校，现在租了一块地，这块地的性质属于划拨的教育用地，之前被一个公司租了，然后转租给我们。我们需要租这块地办学，想咨询一下以下几个问题：

1、教育用地的所有者，也就是房东，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？

2、中间的公司，租这块教育用地，再转租给学校，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？

3、我们学校租这块教育用地办学，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？

二、同以上问题，土地性质属于村民的集体用地，被中间公司租了之后，再转租给我们办学：

1、土地的原使用者，也就是村民，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？怎么给承租土地的公司开发票？

2、中间的公司，租这块集体土地，再转租给学校，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？

3、我们学校租这块集体土地办学，需要缴纳什么税，缴税额怎么计算？

答：您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1.……第十五条 增值税税率：……（二）提供……不动产租赁服务，……税率为11%……第二十一条 一般计税方法的应纳税额……应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额……第二十二条 ……销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率……第三十四条 简易计税方法的应纳税额……应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率……

   二、根据《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）规定，一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。……六、本通知自2018年5月1日起执行。

   三、根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定，一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物……原适用10%税率的，税率调整为9%。……九、本公告自2019年4月1日起执行。

   四、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条规定，其他政策……（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。……

   五、根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。……第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。……

   六、根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）规定，第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，……第四条 土地使用税每平方米年税额如下：……

   七、根据《财政部 税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2017〕29号)规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

   八、根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）规定，第四条 企业所得税的税率为25%。……第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。……(六)租金收入……

   九、根据《国家税务总局货物和劳务税司关于做好增值税发票使用宣传辅导有关工作的通知》（税总货便函〔2017〕127号）规定，附件：增值税发票开具指南……第二章……第二节……一、……（一）已办理税务登记的小规模纳税人（包括个体工商户）以及国家税务总局确定的其他可予代开增值税专用发票的纳税人，发生增值税应税行为，可以申请代开增值税专用发票。……（二）有下列情形之一的，可以向税务机关申请代开增值税普通发票……4.依法不需要办理税务登记的单位和个人，临时取得收入，需要开具增值税普通发票的。……

   因此，根据您的描述，暂不清楚该房东、中间公司为一般纳税人还是小规模纳税人，无法做出针对性答复，具体税种税率及计算建议参照上述文件规定。具体事宜建议您联系主管税务机关进一步确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。