精准防控不动产交易涉税风险

2021年11月10日 中国税务报 版次：07        作者：姜海

《关于进一步深化税收征管改革的意见》提出到2022年基本构建起全面覆盖、全程防控、全员有责的税务执法风险信息化内控监督体系，将税务执法风险防范措施嵌入信息系统，实现事前预警、事中阻断、事后追责。由于不动产交易关联外部门涉税信息众多、涉及税收政策广，是一个潜在的税务执法风险区，税务机关亟须深入分析研判不动产交易相关涉税风险，织密数据网络，将“以数治税”的理念融入风险防范工作中。

不动产交易税收业务是不动产交易行为中的重要一环，大多涉及自然人纳税人。对于自然人而言，不动产交易行为发生的频次普遍较低，对房地产交易一体化涉税业务理解程度不高。在不动产交易涉税业务办理过程中，由于信息不对称，税务机关过度依赖纳税人提供的相关材料，并以此为依据适用相关政策，协助完成纳税申报及税款缴纳。在此过程中，自然人纳税人对关键涉税信息，如计税依据、税率、优惠减免等并没有足够的理解，也缺乏足够的错误辨别。如果税务工作人员未能及时发现、立即整改，一旦纳税人在不动产部门完成产权变更，涉税风险将难以弥补。这不仅可能会造成国家税收流失，也容易产生征纳纠纷，给税务机关和纳税人带来不必要的损失。因此，应高度关注不动产交易税收业务中的涉税风险，采取有效措施减少风险的发生，确保国家和纳税人的权益不受损害。

不动产交易税收业务的主要涉税风险可以归结为三大类：一是纳税人应享税收优惠政策未能足额享受；二是纳税人提供虚假信息违规享受优惠政策；三是税务人员误操作产生的错误申报信息未能及时纠正，进而造成纳税人缴纳税款有误。而造成这些涉税风险的主要原因是税务工作人员对税收政策掌握不清，造成优惠政策应享未享或者相关政策适用错误；缺乏与相关第三方信息的交换比对，如未能实现与不动产交易业务相关部门的信息交换，无法识别校验纳税人提供的涉税信息真伪；税务人员对资料审核不细心、录机操作马虎大意等。

面对不动产交易存在的涉税风险，应充分践行“以数治税”的理念，运用现有成熟技术，结合不动产交易跨部门协作机制，稳步推进精准防控涉税风险的措施。

首先，在涉及数据采集方面，条件允许的地区可利用不动产部门的商品房交易网上备案系统、存量房交易备案系统和不动产登记系统，将“一窗办结”制度做细做实的同时，通过信息交换，获取不动产基本信息，如地址、面积、取得时间、房屋权属性质等，以及不动产交易基本信息，如交易价格、购房人信息、所购房屋套次等，在录入“金三”系统申报时，结合图像采集系统自动识别纳税人提供资料的相关信息，将以上信息进行综合比对，确认无误后自动完成涉税申报，缩减人为操作的空间。

其次，在涉税计算时，由系统根据采集到的信息与政策法规库进行自动配比，确定该笔交易最佳适用政策，减少人工判读的主观性，提高政策适用准确度。

再次，在纳税人确认环节，提供纳税人该笔交易适用政策及涉税计算的基本说明，帮助纳税人精准掌握每笔税款的征缴依据，促进征纳理解，提升纳税遵从度。

最后，加强事后风险筛查，尤其是对尚未能与不动产等部门实现信息实时共享的地区，要定期将采集的申报数据与可获取的第三方信息进行汇总分析处理，对每笔不动产交易税收业务根据涉税风险的性质进行量化测算，按评分划分为“高风险”“中风险”“低风险”三大类，其中对高风险申报进行专人逐一复查，中风险申报开展岗位自查，低风险申报进行随机抽查，如果发现问题第一时间进行整改，如联系纳税人补退税、对相关人员责任追究等。

目前实践表明，以信息化为支撑，对不动产交易税收业务进行风险筛查是行之有效的手段，既解决了业务量庞大、难以逐笔筛查的现实问题，同时通过提高检查频率，可做到及时发现问题、第一时间整改，避免了因风险点进一步加剧而产生更大的不良影响，提升风险应对效率和效果。

（作者单位：国家税务总局大连经济技术开发区税务局，作者系第六批全国税务领军人才学员）