上海市地方税务局转发国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》的通知及本市对预售房款征税的具体办法

沪税外[1995]125号

全文有效

1995年11月20日

  现将国家税务总局国税发[1995]153号《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（以下简称《通知》转发给你们，并根据该通知第三条第二款的规定，制订本市对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的实施办法，以及确定预计利润率的方法。请一并贯彻执行。

  一、凡从事房地产开发、经营的外商投资企业（以下简称“企业”）在开发建造过程中预售房地产并取得预收款的，各主管税务机关可按下列办法计算其预征所得税收入额，并按季预征所得税：

  1．凡采用在预售合同（或协议，下同）中先向客户收取一笔定金性质的款项，待该项房地产全部建成并产权转移后再收取其余款项的，且该笔预收定金的数额不超过同一单位（如M2、间、套、层、幢等，下同）建成后应收总价款5%以内的，可暂不预征所得税。

  2．凡采用在预售合同中先向客户收取部分（或全部）款项，待该项房地产全部建成并产权转移后再收取剩余款项的。可将这笔预收款在上述两次收款的期间内合理分摊计算其预征所得税收入额，并按季预征所得税。

  3．凡采用按工程进度（或完成工作量，或其他约定方法）分次收取预收款的，可将当期预收款在所属的相应期限内合理分摊计算其预征所得税收入额，并按季预征所得税：

  二、关于对预收款预计利润率的确定方法：

  1．凡对同一单位收取的预收款占建成后应收总价款50%（含）以下的，其预计利润率可按不低于10%确定；收取的预收款占应收总价款80%（含）以下的，其预计利润率可按不低于15%确定；占应收总价款80%以上的，可按不低于20%确定。分次收款的，可按预收款累计数占应收总价款的比例相应调整当期预计利润率。

  2．对同一批准项目不同单位采用分期开发、分期建造、分期预售的，可对项目中先期预售单位收取的预收款适当降低其预计利润率。

  上述房地产项目建成后，企业将产权转移给客户，并实现了全部销售收入，则应依照税法有关规定计算其实际应纳税所得额及应纳所得税税额，并对已预缴的所得税额进行汇算清缴，多退少补。

  三、对一些已经开发、建造完工的房地产项目，且销售计划也已绝大部分实现，但尚有少量单位由于市场因素或其他原因短期内不能实现销售的，为了保证税收的及时清缴入库，在开发成本、管理费用、销售费用等基本上能够正确计算分摊的基础上，也可对该项目已完成销售的单位进行清缴。未销售单位相应承担的成本、费用可转入有关待销科目继续核算。