广西壮族自治区税务局：土地增值税清算建筑安装等成本，涉及直接成本与间接成本如何分摊？

日期：2019-08-23

来源：广西壮族自治区税务局

问：土地增值税清算时，涉及地上普通、非普通住宅与地下车位（含人防）等不同类型房产，对应地上、地下分别有明确指向的直接成本及地上、地下的间接成本（共同成本），如何进行不同类型房产的成本分摊？

答：根据广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号 第三十六条  开发产品总可售建筑面积按以下方法确定：

总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积        

房地产开发项目根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。不可售建筑面积包括产权属于全体业主所有的建筑面积、无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积。

第三十七条  扣除项目金额的计算分摊方法：

（一）建筑面积法：即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

（二）占地面积法：即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。

（三）税务机关确认的其他合理方法。

第三十八条  纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用：

（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按建筑面积法分摊。

（二）纳税人成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，取得土地的成本按占地面积法分摊,其他共同成本按建筑面积法计算分摊。

纳税人分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。

（三）同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

（四）同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

（五）同一清算单位中建造不同类型房地产，建筑安装工程费有明显差异的，可按税务机关确认的其他合理方法计算分摊。