关于自然人出租商铺的涉税问题

留言时间：2020-03-19

咨询对象

河南省税务局

问题内容

一名自然人，将其商铺租给一般纳税人使用，月租金8万元（每年96万元），该企业要求自然人出具专票，该自然人去税局代开专票，能否享受小规模纳税人每月10万元以下免征增值税的规定？都会涉及到哪些税种，税率又是多少？谢谢

附件

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答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-03-20

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告》国家税务总局公告2016年第16号 四（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。    

   二、根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》国家税务总局公告2019年第4号 四、……其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

   三、《中华人民共和国增值税暂行条例》国务院令第538号 二十一 属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：……（二）销售货物或者应税劳务适用免税规定的；……。

  四、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国发［1985］19号 三城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的、……、增值税……为计税依据，……四 城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

   五、《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》国发明电〔1994〕2号 一、教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税、……的税额为计征依据，附加率为3%，……。

   六、《河南省财政厅 河南省地方税务局 中国人民银行郑州中心支行关于印发〈河南省地方教育附加征收使用管理办法〉的通知》豫财综〔2011〕4号 三地方教育附加按照单位和个人实际缴纳的增值税……的2%征收。

  七、《河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局房产税管理办法》的通知》豫地税发〔2005〕39号 第十四条对按租金收入征收房产税的，应以出租人实际取得的租金收入为计税依据。……税率为12%。

   八、《河南省人民政府关于修改〈河南省城镇土地使用税实施办法〉的决定》河南省人民政府令 第104号 五 土地使用税每平方米年税额标准:(一)郑州、洛阳市:1.5元至30元;(二)开封、平顶山、安阳、新乡、焦作、南阳、商丘市:1.5元至28元;(三)鹤壁、濮阳、许昌、漯河、三门峡、信阳、周口、驻马店、济源市:1.2元至24元;(四)县级市:0.9元至18元;(五)县城、建制镇、工矿区:O.6元至12元。

  九、《中华人民共和国印花税暂行条例》 国务院令第11号 财产租赁合同 包括租赁房屋、……等合同 按租赁金额1‰贴花。

   十、《关于实施小微企业普惠性税收减免有关政策的通知》 豫财税政（2019）7号 一、自2019年1月1日起至2021年12月31日，对我省增值税小规模纳税人按50％的税额幅度减征……城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税……教育费附加、地方教育附加。

   十一、根据《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》 财税〔2016〕12号 一 规定，将免征教育费附加、地方教育附加、……扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元……的缴纳义务人。上述缴纳义务人包括……自然人……。

  十二、根据《国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知》 国税发〔1994〕89 六、关于财产租赁所得的征税问题 (一)纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。(二)纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

   十三、根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》 国税函〔2009〕639号 二、取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

  十四、《中华人民共和国个人所得税法》《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第七次修正）三个人所得税的税率：（三）……财产租赁所得……税率为百分之二十。六 （四）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

   因此，根据上述文件规定及您的描述，自然人出租商业用房需缴纳以上税种，因篇幅有限，税率及计算请参照上述文件缴纳。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。