房地产开发企业预计毛利与实际毛利的差额如何调整报表？

留言时间：2020-03-24

咨询对象

河南省税务局

问题内容

我公司是房地产开发公司，项目完工是2020年3月，计算出实际毛利率与2014-2019年计算的预计毛利率不一致，我需要修改以前年度的企业所得税年度申报表吗？以前年度预售房屋的预计毛利与实际毛利的差额，我是调整2020年度的企业所得税汇算还是追朔调整以年每个纳税年度的汇算报表？

附件

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答复机构

河南省税务局

答复时间

2020-03-25

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于印发（房地产开发经营业务企业所得税处理办法）的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

   二、根据《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）规定，附件：《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》部分表单及填报说明……三、有关项目填报说明……4.第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。……

   三、根据《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版>的公告》（国家税务总局公告2017年第54号）规定，附件1：中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类，2017年版）……A105010《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》填报说明……一、有关项目填报说明……21.第21行“三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业发生销售未完工产品、未完工产品结转完工产品业务，按照税收规定计算的特定业务的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第22行第1列减去第26行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。……26.第26行“（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额”：填报房地产企业销售的未完工产品转完工产品，按税收规定计算的纳税调整额。第1列“税收金额”填报第28行第1列减去第29行第1列的余额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。27.第27行“1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。28.第28行“2.转回的销售未完工产品预计毛利额”：第1列“税收金额”填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年结转完工产品，会计核算确认为销售收入，转回原按税收规定预计计税毛利率计算的金额；第2列“纳税调整金额”等于第1列“税收金额”。

   因此，根据上述文件规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。如您单位该项目在2020年3月完工，应在2020年度纳税申报时，出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。不需要对完工之前的申报表进行修改。建议您参考上述填报说明并结合实际业务进行申报。具体事宜您可联系主管税务机关确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。