房地产企业直接转让土地

留言时间：2021-03-04

纳税人所属地

河南

问题内容

我是一房地产企业，我公司拍的出地由于种种原因需直接转让，转让时缴纳的土地出让金在计算增值税时能否抵扣，还涉及哪些税款。

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2021-03-08

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，附件1……第十条 销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。……第二十六条 纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额/中抵扣。……第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。……第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。……附：销售服务、无形资产、不动产注释……二、销售无形资产……自然资源使用权，包括土地使用权……

   二、根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，三、……（二）……纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，……

   三、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发〔1985〕19号) 规定，第三条 城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税……税额为计税依据。

   四、根据《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》（国务院令第448号）规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税……消费税的税额为计征依据。

   五、根据《河南省财政厅 河南省地方税务局 中国人民银行郑州中心支行关于印发〈河南省地方教育附加征收使用管理办法〉的通知》(豫财综〔2011〕4号)第三条规定，地方教育附加按照单位和个人实际缴纳的增值税……征收。

   六、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第二条 转让国有土地使用权、……并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人……，应当依照本条例缴纳土地增值税。……第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……

   七、根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）规定，第一条 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。……第五条 企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。第六条 企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：……（三）转让财产收入；……

   八、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）规定，……第二条 下列凭证为应纳税凭证：……2.产权转移书据；……附件：印花税税目税率表……11产权转移书据，包括……土地使用权转让合同……。由立据人按所载金额0.5‰贴花。

   因此，根据上述文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。如您公司符合上述文件规定，且取得合法有效凭证，增值税可以税前扣除。转让方需要缴纳增值税金及附加、土地增值税，企业所得税或个人所得税、印花税。建议您参考上述文件结合实际情况进行界定，具体涉税事宜您也可联系主管税务机关确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。