继承房一过户马上出售，还算满五吗？

留言时间：2021-07-07

纳税人所属地

河南

问题内容

各位领地您们好，是这样的现在有一处我爸和我妈夫妻共有房产我们想要售出，可是我爸爸去世了，房产证只有我妈的名字，房管局说我们房子不能出售需要先公证，公证完成后又说需要过户到我妈独自一人名下，然后领了新的不动产证我们马上再售出的话这个满五是按什么时间来算的，我们有购房合同票据和契税完税票据，均早于房本时间，可是税务小同志坚持称要以新的不动产本时间为准建议我们再等五年。到底以哪个时间为准望各位领导热心回答，万谢！

附件

无附件

答复机构

河南省税务局

答复时间

2021-07-08

答复内容

您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条规定，根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。（一）上述文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

   二、根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）第四条规定，个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

   三、根据《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)第一条第三项规定，纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。 按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。

   因此，根据上述文件规定，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人将通过继承等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生继承行为前的购房时间确定。另外，如果是房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。如您符合前述情形，则可享受免征个人所得税优惠。具体事宜建议向主管税务机关进一步确认。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。