【稽查案例>地方稽查案例】某房地产公司应缴未缴土地增值税案

2018-11-14

案件导读：在随着国家对房地产行业的不断宏观调控，土地增值税的缴纳情况已成为税企双方关注的焦点。本案件针对所查房地产开发企业申报缴纳土地增值税的过程中所反映出的相关问题予以分析，而将其作为一个案例分享，笔者将侧重介绍发现其涉税问题的思路、与纳税人沟通的方法、争取顺利结案的过程，希望能够对日后税务稽查工作中发现类似问题的解决提供些许启发。

一、案件基本情况

该案件为xxxx年市局房地产业专项检查案件。要求检查人员对被查单位各地方税种的申报缴纳情况进行核实。

被查公司成立于xxxx年xx月xx日。经济性质：中外合资经营企业;注册资金：xxxx万美元，法人代表xxx.经营范围为在规划范围内进行公寓的开发、建设、出售。注册地点xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx，在地税局缴纳的税种有营业税及附加、土地增值税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税等。

二、检查过程与检查方法

(一)检查预案

检查人员做了充分的案前准备工作。首先针对房地产公司管理和核算特点制定检查方案，通过北京市地方税务局的核心征管信息系统调取了被查公司的基础信息及纳税信息，并利用互联网查询了被查公司曾经开发过的项目的基本情况，从而初步掌握了其基本经营情况及项目情况。拟定出检查重点(如营业税及附加等方面)。

(二)检查方法

1、在实施检查过程中，检查组调取了被查公司xxxx年至xxxx年账簿、凭证、报表等相关涉税资料。对被查公司经营收入记载科目 “预收账款-房款”、“其他应付款-房款”、“主营业务收入”、“其他业务收入-租金”等进行了审核。

2、通过对被查公司账簿、凭证等相关资料的核实，发现被查公司于xxxx年xx月x日与“xxxxxx发展有限公司”签订了《北京市商品房现房买卖合同》，将自行开发的“xxxx(A)”整体出售，价格为xx.x亿元。虽然已缴纳了营业税及附加，但未发现预缴土增税的涉税疑点。

3、在确定被查公司涉税疑点后，检查人员把工作重点放在固定证据上，所取得的证据全部及时地让被查公司人员确认、签字盖章。并针对涉税问题，对被查公司相关人员做了《询问调查笔录》，为此案件的顺利结案奠定了坚实的基础。

三、违法事实

(一)营业税

检查组通过审核该公司帐簿、凭证及完税税票等资料的审核，该公司xxxx年x月至xxxx年xx月少缴纳营业税xxxxx.xx元，少缴纳城市维护建设税xxxx.xx元，少缴纳教育费附加xxxx.xx元。并存在滞纳税款的行为。

(二)土地增值税

被查公司于xxxx年xx月x日与“xxxxxx发展有限公司”签订了《北京市商品房现房买卖合同》，将自行开发的“xxxx(A)”整体出售，价格为xxxxxxxxxx元。未预缴纳土地增值税xxxxxxxx元。

我检查组发现被查公司存在少缴纳土地增值税问题后，立即针对该涉税问题，对其财务负责人进行了询问，并制作了《询问(调查)笔录》，确定了被查公司少预缴纳土增税的事实。

被查公司人员于xxxx年x月xx日私下自行补缴了xxxxxxxx元的土地增值税税款。针对以上情况，检查人员一边及时地将案件进展情况向市局检查处做了案件汇报;一边向被查公司人员做了进一步的税收政策宣讲。最终，被查公司对本次税务检查发现的涉税违法事实及处理意见表示没有异议。

四、处理结果

(一)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第540号公布)第一条、第二条、第四条、第五条、第十二条第一款、第十四条第一款、第十五条第一款、第二款规定，该公司应补缴营业税xxxxxx.xx元。

(二)根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条第二款，北京市人民政府发布《北京市实施<中华人民共和国城市维护建设税暂行条例>的细则》的通知京政发〔1985〕86号 第二条、第三条、第四条第二款的规定，该公司应补缴城市维护建设税xxxx.xx元。

(三)根据《征收教育费附加的暂行规定》(国发〔1986〕50号)第一条、第二条，《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》(京政发〔1994〕18号)第一条的有关规定，该公司应补缴教育费附加xxxx.xx元。

(四)根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该公司未按规定缴纳营业税、城市维护建设税、土地增值税税款的行为，加收营业税滞纳金xxxxxxx.xx元，城市维护建设税滞纳金xxxxx.xx元，土地增值税滞纳金xxxxxxx元。

此案共执行入库税款及滞纳金xxxxxxxx.xx元(包含企业xxxx年x月xx日自行补缴的土增税xxxxxxxx元)。

(五)案例分析

该案件案值较大，但所用的办案周期却较短。而在实施检查的过程中，检查组“快、准”的办案风格和与相应部门有效沟通以及向纳税人及时的宣讲税收政策是顺利结案的关键。

税务稽查工作除了要求检查人员应具备一定的业务技能，同时也希望有关部门能在被查企业各项数据的获取方面提供更便捷的条件，以提高检查人员的办案效率。

来源：中国税务报