各地税局最近一周房地产行业问答、税务稽查案例（截止20210424）

日期：2021.4.24

来源：各地税局 税乎网整理

1、关于土增税清算扣除项目合法有效凭证的界定

问题内容：国税发2006.187号文中第四点第一条：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。该条例中“合法有效凭证”都有哪些？若在竞拍土地时，上交的土地开发总公司保证金收据能否作为合法有效凭据（土地使用权出让合同中有约定：将向土地开发总公司交付的竞买保证金保证金抵作该期土地出让金）？

答复机构：厦门市税务局

答复时间：2021-04-20

答复内容：根据《厦门市土地增值税清算管理办法》（厦门市地方税务局公告2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局2018年第3号公告修订）第三十一条第三款规定，合法有效凭证，是指：1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明；4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

综上，纳税人在竞拍土地上交的相关保证金而取得的收据不属于合法有效凭据，应在保证金抵作土地出让金时按规定取得财政票据。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。

2、房地产重组政策适用范围

问题内容：我公司为一家在浙江的房地产开发企业，通过吸收合并方式取得另一家房地产公司100%股权（资产、负债、劳动力全部接收）。根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号)文件第五条为：上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。文件前五条是关于土增税清算的征免税问题。我司认为，该文件涉及的免税条款不适用于房地产企业。而对于我公司吸收合并取得被重组方的票据，根据第六条“企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。”可以在土增税清算中作为土地取得成本扣除的。目前，当地税局的理解是整个文件均不适用于房地产企业，包括我司以重组取得的被重组方的原出让金票据属于不合规票据，不能在土增税作为成本扣除或不能加计扣除。而我司也咨询了自然资源局是否可以重新开具发票给重组企业。由于重组发生在取得土地票据之后，自然资源与规划局是不能重新开具发票的。我公司想问下，上述文件是整个文件条款（包括第六条）都不适用于房地产企业吗？对于我公司吸收合并取得取得的发票是否属于合规票据？可以作为土地成本进行土增税扣除？谢谢！

附件：关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.docx

答复机构：浙江12366中心

答复时间：2021-04-19

浙江12366中心答复：您好：该问题已电话沟通并回复

3、关于公司分立不动产旧房认定的土增税问题

问题内容：1.我司为安徽省的房地产开发企业，以开发大型综合体及购物中心为特色。2014年招商引资进入地方城市，2016年购物中心开业。购物中心为我司长期持有运营，不对外销售。2018年我司将购物中心通过公司分立形式转移到派生公司，截止当前，购物中心自持运营，股东及股权结构维持不变。

2.安徽省土增税清算管理办法第五十条规定“对房地产开发按项目中的房地产，纳税人出租、自用或借予他人使用超过1年的，转让时应按销售旧房处理”，因我司购物中心自出租至分立完成超过1年，但实际未发生对外销售转让，股权关系维持不变，我司也未从中取得任何的经济利益流入，请问是否应适用旧房政策？

答复机构：安徽省税务局

答复时间：2021-04-22

答复内容：根据国家税务总局安徽省税务局公告2019年第10号规定：“十三、关于旧房转让征收土地增值税旧房确认问题

凡是已使用一定时间达到一定磨损程度的房产均属于旧房。包括：1.新建成的房产使用时间满一年的，在转让时应作为旧房；2.购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房；3.个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。”    

4、国家税务总局衢州市税务局关于对市七届人大四次会议第69号建议的答复

发布时间：2019-07-15  16:28 来源：国家税务总局衢州市税务局

你（们）在市七届人大四次会议期间提出的《关于解决银行抵债资产处置税负不合理的议案》的建议（第69号）悉。现将有关情况答复如下：

一、关于处置“抵债资产”税负较重问题

针对你们提出的问题，我局积极开展调研，由于商业银行为保全信贷资产，在收取“抵债资产”（主要指不动产）时，需要办理两道手续，先将债务人的资产过户至商业银行名下，商业银行再将该不动产过户至买受人名下，无形中增加了过户环节，增加了税费负担。特别是处置的不动产原成本较低，升值较大的不动资产，需清算缴纳的土地增值税税额更多。我局针对近三年抵债处置的110宗清算项目统计，其中27宗项目经清算，因未增值，无需缴纳土地增值税，占项目的25%左右，其余75%左右项目经清算，需缴纳房产价值1%－7%不等的土地增值税。

二、关于不动产登记过程税费缴纳相关问题

根据税法有关规定，不动产交易实行“先税后证”，在办理不动产转移登记过程中，需结清相关税费。税收优惠政策制定权限主要集中省级及以上相关部，地方政府及税务部门一般没有制定税收优惠的权限。目前，税法并没有规定，针对商业银行承受、出让“抵债资产”特别的相关优惠政策。

三、下一步措施

针对你们反映的问题，我局也积极向省局反馈，建议在立法或制定相关税收政策的过程中，充分考虑商业银行承受“抵债资产”等特殊行为，制定适应当前经济发展的税收政策。同时，建议建立地方扶持政策，借助地方财政力量，积极探索对该类行为实行财政补贴返还的可行性研究。

感谢你（们）对衢州经济社会发展的关心，希望你（们）继续为加快建设“活力新衢州，美丽大花园”建好言献好策。

国家税务总局衢州市税务局

2019年7月3日

5、国家税务总局安庆市税务局第三稽查局税务行政处罚决定书

发布时间 : 2020-12-28  16 : 02 来源 : 安徽税务

国家税务总局安庆市税务局第三稽查局

税务行政处罚决定书

宜税三稽罚〔2020〕25号

安徽XXX置业有限公司：（纳税人识别号：XXX）

经我局（所）涉税，你单位存在违法事实及处罚决定如下：

一、违法事实

1、宗地2010-20-1号，面积196234.77㎡，金额12462万元，未申报契税；宗地编号2010-20-2，该项目2011年3月31支付青苗补偿费3000元（记账凭证25号）；2011年10月25支付拆迁补偿费100000元（记账凭证59号、17号），未申报契税；

2、宗地2010-20-1号，面积196234.77㎡未申报土地使用税；宗地2010-20-2号少申报土地使用税（详见安徽XXX置业有限公司土地使用税计算一览表和已售房屋土地使用税扣除情况计算表）。其中：2011年少申报320069.80元；2012年少申报483670.33元；2013年少申报451242.25元；2014年少申报1340615.68元；2015年少申报617813.18元。

3、2011年合同实际销售金额43567471元（账面预收款36958973元）、定金收入682458元，少申报营业税79406.65元；2012年合同实际销售金额13566410.10元（账面预收款10878726元），少申报营业税118256.46元；2013年合同实际销售金额5047698.50元（账面预收款7819331元）、多申报营业税281402.07元；2014年合同签订销售金额2795776元（账面预收款656973元），其中C-2-11#楼101铺约定2016年2月28日付余款44000元，少申报营业税36588.80元；2015年合同实际销售金额10615449.50元（账面预收款3754262.50元），少申报营业税,542066.38元（详见安徽XXX置业有限公司营业税计算一览表）。

4、土地增值税未按规定预征率进行申报，2011年土地增值税预征少申报408875.85元；2012年土地增值税预征少申报31804.32元；2013年土地增值税预征多申报282444.06元；2014年土地增值税预征少申报54460.94元；2015年土地增值税预征少申报414687.98元。

5、未按怀地税发【2014】81号申报预征企业所得税，2014少申报企业所得税69873.28元；2015年少申报企业所得税315035.75元。

6、办公楼计税房产2178370.03元，2013年未申报房产税4574.58元（2013年10月份开始征收）；2014年未申报房产税18298.31元；2015年租金收入445878元和计税房产少申报房产税49824.95元。

7、宗地2010-20-1号土地出让金124620000元未申报印花税62310.00元；建筑安装合同80352969.70元、商品房销售合同75835263.14元少申报印花税30339.10元。

8、城建税申报不准确，2011年少申报50358.07元；2012年多申报7087.19元；2013年多申报27070.11元；2014年少申报1829.44元；2015年少申报27033.74元。

9、教育费附加申报不准确，2011年少申报30214.84元；2012年多申报4252.29元；2013年多申报16242.05元；2014年少申报1097.66元；2015年少申报16220.24元。

10、地方教育费附加申报不准确，2011年少申报20143.23元；2012年多申报2834.86元；2013年多申报10828.05元；2014年少申报731.78元；2015年少申报10813.50元。

11、水利基金申报不准确，2011年少申报12085.94元；2012年多申报920.93元；2013年多申报6496.83元；2014年少申报429.47元；2015年少申报6476.97元。

12、未按规定取得发票，截止2015年12月31日，该公司已付款未开建安发票工程款11627447.40元（详见企业提供的已付款未开票工程款明细表）

二、处罚决定

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条，，决定对查补的土地使用税、营业税、房产税、印花税、合计226714.39元，处以0.5倍罚款,即罚款113357.21元.

以上应缴款项共计113,357.21元。限你单位自本决定书送达之日起15日内到国家税务总局怀宁县税务局缴纳入库。到期不缴纳罚款，我局（所）可依照《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条第（一）项规定，每日按罚款数额的百分之三加处罚款。

如对本决定不服，可以自收到本决定书之日起六十日内依法向国家税务总局安庆市税务局申请行政复议，或者自收到本决定书之日起六个月内依法向人民法院起诉。如对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉、又不履行的，我局（所）将采取《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。

税务机关（签章）

二Ｏ二Ｏ年十二月二十四日

6、税务文书送达公告(浙江XXX房地产有限公司江山分公司）

发布时间：2020-11-04  09:27 来源：国家税务总局江山市税务局

浙江XXX房地产有限公司江山分公司：（纳税人识别号：XXX）：

因采用直接送达、留置送达、邮寄送达等方式无法向你单位送达税务文书。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条的规定，向你单位公告送达《国家税务总局江山市税务局虎山税务所税务事项通知书》（江税虎山清通[2020]16号），文书内容如下:

浙江XXX房地产有限公司江山分公司：（纳税人识别号：XXX）

事由：土地增值税项目清算核定征收通知

依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等规定。

通知内容：你单位开发的XXX房地产项目，未在规定的期限内办理土地增值税清算手续。我单位于2020年9月16日下达《国家税务总局江山市税务局虎山税务所税务事项通知书》（江税虎山清通[2020]11号）通知你单位限期清算，现期限已满，你单位仍未按规定办理土地增值税清算手续。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十四条之规定，我单位决定对该项目核定征收土地增值税。

如对本通知不服，可自收到本通知之日起六十日内依法向国家税务总局江山市税务局申请行政复议；也可以向衢州市柯城区人民法院提起行政诉讼。

自本公告之日起满30日，上述《国家税务总局江山市税务局虎山税务所税务事项通知书》（江税虎山清通[2020]16号）正本即视为送达。

特此公告。

国家税务总局江山市税务局虎山税务所

2020年11月4日

7、国家税务总局宿州市税务局稽查局关于送达《税务行政处罚事项告知书》的公告

发布时间 : 2021-03-17  14 : 43 来源 : 宿州税务

XXX（纳税人识别号：XXX）：

我局2021年3月12日向你作出《税务行政处罚事项告知书》宿税稽罚告〔2021〕4号，因采取其他送达方式无法送达，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，现向你公告送达。自公告之日起满三十日视为送达。

本公告送达的《税务行政处罚事项告知书》具体内容附后，正式文书请你到我局领取。

附件：《国家税务总局宿州市税务局稽查局税务行政处罚事项告知书》宿税稽罚告〔2021〕4号.doc

地址：宿州市浍水路795号

联系人：XXX、XXX

联系电话：0557--3928087

国家税务总局宿州市税务局稽查局

2021年3月12日  

国家税务总局宿州市税务局稽查局

税务行政处罚事项告知书

宿税稽罚告〔2021〕4号

XXX（纳税人识别号：XXX）：

根据《税务稽查任务通知书》(2020-0123号)安排，我局于2020年9月18日起至2021年2月5日派XXX、XXX对你2019年1月1日至2019年12月31日的二手房交易情况按照法定程序进行了立案检查，现已查结，对你的税收违法行为拟于2021年5月31日之前作出行政处罚决定。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条之规定，现将有关事项告知如下：

一、税务行政处罚的事实依据、法律依据及拟作出的处罚决定

（一）违法事实

我局通过调查，你销售萧县XXX商铺存在少开发票，少缴税款行为，相关税款计算如下：

1.增值税问题

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定，2019年8月份应申报缴纳缴增值税：

（商铺售价1270000.00-商铺买价840000.00）/1.05×5%=20476.19元，已申报缴纳11858.10元，少申报缴纳8618.09元。

2.城市维护建设税问题

根据《中华人民共和国城建税暂行条例》第二、三、四条及国家税务总局《关于城市维护建设税征收问题的通知》（国税发〔1994〕51号）规定，2019年8月份应申报缴纳城市维护建设税：

增值税额20476.19×5%×50%=511.90元，已申报缴纳296.45元，少申报缴纳215.45元。

3.教育费附加问题

根据国务院《征收教育费附加暂行规定》（国发〔1986〕50号）第二条、国务院《关于修改<征收教育费附加暂行规定>的决定》（国务院令第448号）第三条规定，2019年8月份应申报缴纳教育费附加：

增值税额20476.19×3%×50%=307.14元，已申报缴纳177.87元，少申报缴纳129.27元。

4.地方教育费附加问题

根据安徽省财政厅、安徽省地方税务局、安徽省教育厅《安徽省地方教育附加征收和使用管理暂行办法》（财综〔2011〕349号）第二条、第三条规定，2019年8月份应申报缴纳地方教育费附加：

增值税额20476.19×2%×50%=204.76元，已申报缴纳118.58元，少申报缴纳86.18元。

5.印花税问题

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条、第二条第（一）项和第（二）项、第三条、第七条、第八条、第十条规定，2019年8月份应申报缴纳印花税：

产权转移书据1270000.00×0.5‰×50%=317.50元，已申报缴纳269.30元，少申报缴纳48.20元。

6.土地增值税问题

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第十一条规定，2019年8月份应申报缴纳土地增值税：

不含税收入=商铺售价1270000.00-增值税20476.19=1249523.81元，

房屋成本=2014年4月房屋购买价840000.00（1+5%×5）=1050000.00元，(卖房时开票日期为2019年8月28日)

2014年4月购买房屋契税=房屋购买价840000.00×4%=33600.00元，

扣除项目金额=房屋成本1050000.00+契税33600.00+城建税511.90+教育费附加307.14+印花税317.50=1084736.55元，增值额=不含税收入1249523.81-扣除项目金额1084736.55=164787.26元，

增值额率=164787.26/1084736.55=15.19%

应缴土地增值税=164787.26×30%=49436.18元，未申报缴纳。

7.个人所得税问题

根据《中华人民共和国个人所得税法》（十一届主席令第48号）第一条和第二条第八项规定，2019年8月份应申报缴纳个人所得税：=（不含税收入1249523.81-房屋购买价840000.00-契税33600.00-城建税511.90-教育费附加307.14-地方教育费附加204.76-印花税317.50-土地增值税49436.18)×20%=65029.27元,已申报缴纳47259.94元，少申报缴纳17769.33元。

你上述违法事实，主要有以下证据证实：

1.房屋买卖合同复印件；

2.收款收据、转账证明复印件；

3.银行流水；

4.其他证据。

（二）法律依据

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款。

（三）拟作出的处罚决定

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款，拟对你虚假申报造成少缴税款处以百分之五十的罚款，计38043.62元。

综上，拟对你作出以下处罚：

拟对你虚假申报造成少缴税款处以百分之五十的罚款共计38043.62元。

以上罚款合计38043.62元。

二、你有陈述、申辩的权利。请在我局作出税务行政处罚决定之前，到我局进行陈述、申辩或自行提供陈述申辩材料；逾期不进行陈述、申辩的，视同放弃权利。

三、若拟对你罚款2000元（含2000元）以上，你有要求听证的权利。可自收到本告知书之日起3日内向本局书面提出听证申请；逾期不提出，视为放弃听证权利。

二〇二一年三月十二日

8、国家税务总局金华市税务局稽查局对金华XXX置业有限公司的税务文书送达公告

发布时间：2021-04-09  11:33 来源：国家税务总局金华市税务局

金华XXX置业有限公司：

根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第一百零六条规定，因采用其他方式无法送达《税务行政处罚事项告知书》（金税稽罚告[2020]28号），现通过国家税务总局金华市税务局网站将税务文书予以公告。自公告之日起满30日，该文书即视为送达。

附件： 《税务行政处罚事项告知书》（金税稽罚告[2020]28号）.doc

国家税务总局金华市税务局稽查局

2021年4月9日  

国家税务总局金华市税务局稽查局

税务行政处罚事项告知书

金税稽罚告〔2020〕28号

关于税务行政处罚事项的告知

金华XXX置业有限公司:（纳税人识别号: XXX）

对你公司的税收违法行为拟于2021年5月31日之前作出行政处罚决定，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第八条、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条规定，现将有关事项告知如下：

一、税务行政处罚的事实依据、法律依据及拟作出的处罚决定:

（一）2018年6月，你公司在其他应付款列支XXX利息45000.00元，未按规定代扣代缴个人所得税–利息、股息、红利所得9000.00元；在管理费用-福利费列支XXXEMBA二期学费235200.00元，未并计工资薪金扣缴个人所得税，未按规定代扣代缴个人所得税-工资薪金所得92434.02元。

（二）2018年12月，你公司在管理费用业务招待费中列支义乌市XXX国药馆 1296000.00元货款，该业务无合规票据，检查人员送达《税务事项通知书》后，你公司未在规定的期限内补开、换开符合规定的发票,该业务不得在业务招待费中列支，未按规定取得补开、换开符合规定的发票，不得税前列支。你公司2018年账载业务招待费为1296681.00元，剔除上述不合规金额1296000.00元，实际业务招待费为681.00元，准予税前列支金额为408.60元，应调增272.40元，当年度汇算清缴已调增1049722.00元，本次检查应调增应纳税所得246550.40元。

2018年12月，你公司在财务费用-利息费用预提利息5400000.00元，该费用为关联企业之间的资金借贷，在检查年度内未支付结算，不得在企业所得税税前列支。

以上共应调增2018年度应纳税所得额5646550.40 元。

你公司在2019年自查阶段补申报2017年度税费129005.31元，其中：土地增值税128402.91元，城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加602.40元。补申报2018年度税费522646.08元，其中：土地增值税410914.29元，城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加109582.43元，印花税2149.36元。

你公司2017年度企业所得税汇算清缴纳税调整后应纳税所得额为-577640.40元，本次检查调减应纳税所得额129005.31元， 2017年度企业所得税应纳税所得额调整为-706645.71元，至2017年度止累计可结转以后年度弥补的亏损额为23628501.80元。

你公司2018年度企业所得税汇算清缴纳税调整后所得额为26913391.42元,本次调增应纳税所得额5646550.40 元，调减应纳税所得额522646.08元，弥补以前年度亏损23628501.80元，2018年应纳税所得额调整为8408793.94元，应缴企业所得税2102198.49元，扣减已申报853473.73元，少缴企业所得税1248724.76元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令第49号）第六十三条第一款规定，拟决定：

处少缴企业所得税税款1248724.76元55%的罚款，计686798.62元。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第49号）第六十九条规定，拟决定：

处应扣未扣、应收未收个人所得税税款101434.02元50%的罚款，计50717.01元。

二、你公司有陈述、申辩的权利。请在我局作出税务行政处罚决定之前，到我局进行陈述、申辩或自行提供陈述、申辩材料；逾期不进行陈述、申辩的，视同放弃权利。

三、若拟对你公司罚款10000元（含10000元）以上，你公司有要求听证的权利。可自收到本告知书之日后3日内向本局书面提出听证申请；逾期不提出，视为放弃听证权利。

二Ｏ二一年四月二日