云南省税务局：现房销售是否需要预缴增值税

日期：2019-04-26

来源：云南省税务局

       问：我司系房地产开发企业，若所开发的项目已整体完工交付，部分房屋在交付后实现对外销售并收取房款，即销售现房，对此有以下疑问：

       1.全额一次性收款方式销售现房，是否需要预缴增值税；

       2.以银行按揭方式销售现房，收到首付款时是否需要预缴增值税？收取按揭款是否需要预缴增值税；

       3.以分期收款方式销售现房，是否需要预缴增值税；

       答：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

       第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

       应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

       适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

       第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。

       第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

       第二十条 应预缴税款按照以下公式计算：

       应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

       第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

       第二十六条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。”

       根据《财政部 国家税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）规定：“一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。”

       因此，一般纳税人或小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。以全额一次性收款方式销售现房、以银行按揭方式销售现房、以分期收款方式销售现房此三种情况，属于采取预收款方式销售自行开发的房地产项目需要预缴增值税，不属于采取预收款方式销售自行开发的房地产项目暂不需预缴增值税。