房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税计算过程说明
发布时间：2020-05-14
来源：国家税务总局深圳市税务局
附件：房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税计算过程说明
房地产开发企业后续开发项目情况及土地增值税清算涉及退税计算过程说明
| 一、基本情况 | ||||||||||||||||
| 企业名称 | 纳税人识别号 | |||||||||||||||
| 开发项目名称 | 宗地地址 | |||||||||||||||
| 预售许可证批准日期 | 预售许可证号 | 完工年度 | 计税成本核算终止日 | 土地增值税清算申报日 | ||||||||||||
| 是否存在后续开发项目 | 是 □ 否 □ | 经办人及联系电话 | ||||||||||||||
| 二、退税计算 | ||||||||||||||||
| 项目销售收入总额① | 项目缴纳土地增值税总额② | 土地增值税清算当年亏损金额③ | ||||||||||||||
| 项目开发年度 |
项目年度 销售收入 |
分摊比例 | 应分摊的土地增值税 | 当年已税前扣除的预缴（清算）土地增值税 | 当年亏损额 | 当年应纳税所得额调整 | 适用税率 | 当年应退企业所得税 | 当年已缴纳的企业所得税 | 当年实际可退企业所得税 | 当年不足退税可结转弥补的亏损额 | 因以前年度退税不足结转本年弥补的亏损额 | 当年应补缴企业所得税 | 应退税款抵扣应补缴税款后余额 | 累计退税额超过项目开发各年度累计实际缴纳企业所得税时可结转弥补的亏损额 | 项目清算年度可结转弥补的亏损额 |
| 1 | 2＝1÷① | 3＝2×② | 4 |
5 |
6＝4-3-13 | 7 |
8 第6列<0时填报 第8列＝第6列的绝对值×7 |
9 |
10 第8列<=第9列时， 第10列＝第8列 第8列>第9列时， 第10列＝第9列 |
11 第8列>第9列时填报 11＝(8-9)÷7 |
12 按上一年度第11列填报 |
13 (第5列+第6列)>0时填报 13＝(5+6)×7 |
14 本列只填报合计栏 15=11-14 |
15 本列只填报合计栏 ，第10列>(第9列+第13列)时填报 15＝(10-9-13)÷7 |
16 本列在清算年度填报，16＝(5+6-15) |
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| 25% | - | - | - | |||||||||||||
| 25% | - | - | - | |||||||||||||
| 25% | - | - | - | |||||||||||||
| 25% | - | - | - | |||||||||||||
| 25% | - | - | - | |||||||||||||
| 25% | - | - | ||||||||||||||
| - | - | - | ||||||||||||||
| - | - | - | ||||||||||||||
| 合计 | 25% | 0.00% | ||||||||||||||
填表说明：
1.后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.本表填报的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
3.本表“土地增值税清算当年亏损金额③”及第5列“当年亏损额”均应按照土地增值税清算年度企业所得税年度纳税申报表附表A106000《企业所得税弥补亏损明细表》对应年度当年亏损额栏次填报。
4.本表第4列“当年已税前扣除的预缴（清算）土地增值税”、第9列“当年已缴纳的企业所得税”填报金额应与企业相关完税费（缴款）凭证一致。
案例
房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税计算过程说明
| 一、基本情况 | ||||||||||||||||
| 企业名称 | *** | 纳税人识别号 | *** | |||||||||||||
| 开发项目名称 | *** | 宗地地址 | *** | |||||||||||||
| 预售许可证批准日期 | *** | 预售许可证号 | *** | 完工年度 | 2016 | 计税成本核算终止日 | 2017.5.20 | 土地增值税清算申报日 | 2016.12.21 | |||||||
| 是否存在后续开发项目 | 是 □ 否 ■ | 经办人及联系电话 | *** | |||||||||||||
| 二、退税计算 | ||||||||||||||||
| 项目销售收入总额① | 1,806,465,234.00 | 项目缴纳土地增值税总额② | 186,113,159.66 | 土地增值税清算当年亏损金额③ | -14,651,689.54 | |||||||||||
| 项目开发年度 |
项目年度 销售收入 |
分摊比例 | 应分摊的土地增值税 | 当年已税前扣除的预缴（清算）土地增值税 | 当年亏损额 | 当年应纳税所得额调整 | 适用税率 | 当年应退企业所得税 | 当年已缴纳的企业所得税 | 当年实际可退企业所得税 | 当年不足退税可结转弥补的亏损额 | 因以前年度退税不足结转本年弥补的亏损额 | 当年应补缴企业所得税 | 应退税款抵扣应补缴税款后余额 | 累计退税额超过项目开发各年度累计实际缴纳企业所得税时可结转弥补的亏损额 | 项目清算年度可结转弥补的亏损额 |
| 1 | 2＝1÷① | 3＝2×② | 4 |
5 |
6＝4-3-13 | 7 |
8 第6列<0时填报 第8列＝第6列的绝对值×7 |
9 |
10 第8列<=第9列时， 第10列＝第8列 第8列>第9列时， 第10列＝第9列 |
11 第8列>第9列时填报 11＝(8-9)÷7 |
12 按上一年度第11列填报 |
13 (第5列+第6列)>0时填报 13＝(5+6)×7 |
14 本列只填报合计栏 15=11-14 |
15 本列只填报合计栏 ，第10列>(第9列+第13列)时填报 15＝(10-9-13)÷7 |
16 本列在清算年度填报，16＝(5+6-15) |
|
| 2011 | 1065400089.00 | 58.98% | 109764070.26 | 31686349.47 | -78077720.79 | 25% | 19519430.20 | 92971715.49 | 19519430.20 | 0.00 | - | 0.00 | - | - | - | |
| 2012 | 740494145.00 | 40.99% | 76290261.47 | 140182834.35 | 63892572.88 | 25% | 0.00 | 30669957.27 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 15973143.22 | - | - | - | |
| 2013 | 0.00 | 0.00% | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 25% | 0.00 | 2310203.30 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | - | - | - | |
| 2014 | -87000.00 | 0.00% | -8963.28 | 8963.28 | 25% | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 2240.82 | - | - | - | |||
| 2015 | 658000.00 | 0.04% | 67791.21 | -67791.21 | 25% | 16947.80 | 850989.38 | 16947.80 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | - | - | - | ||
| 2016 | 0.00 | 0.00% | 0.00 | 14243975.84 | -14651689.54 | 14243975.84 | 25% | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | 0.00 | - | - | -407713.70 | |
| - | - | - | ||||||||||||||
| - | - | - | ||||||||||||||
| 合计 | 1806465234.00 | 100.00% | 186113159.66 | 186113159.66 | -14651689.54 | - | 25% | 19536378.00 | 126802865.44 | 19536378.00 | 0.00 | 0.00 | 15975384.04 | 3560993.96 | 0.00 | -407713.70 |
1.后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
2.本表填报的销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
3.本表“土地增值税清算当年亏损金额③”及第5列“当年亏损额”均应按照土地增值税清算年度企业所得税年度纳税申报表附表A106000《企业所得税弥补亏损明细表》对应年度当年亏损额栏次填报。
4.本表第4列“当年已税前扣除的预缴（清算）土地增值税”、第9列“当年已缴纳的企业所得税”填报金额应与企业相关完税费（缴款）凭证一致。
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