新政税税念 | 契税的计税依据是什么？

深圳税务  2021.9.15

01基本政策规定

《契税法》第四条规定，契税的计税依据：

（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；

（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。

纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

02政策解读

《契税法》基本沿用《条例》及其细则中关于计税依据的规定，为减少征纳双方争议，总局在《执行口径》中对部分特殊情形的计税依据进行了明确。

一是关于合同确定的成交价格。根据《城市房地产管理法》有关规定，土地使用权出让、房地产转让必须签订书面合同，这是契税计税依据以合同确定的制度基础。但目前也存在一些问题，如以装修款名义签订“阴阳合同”非法规避契税的现象仍然存在。为堵塞征管漏洞，确保税收公平，《执行口径》第二条第（七）项规定，承受已装修房屋的，应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。

二是关于土地使用权出让计税依据如何确定的问题。《执行口径》第二条第（五）项规定，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

三是关于依法核定契税计税依据的情形。《税收征收管理法》第三十五条第一款规定，纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。《契税法》就土地使用权赠与、房屋赠与以及成交价格、互换价格差额明显偏低进行核定的具体要求，是《税收征收管理法》赋予税务机关堵塞征管漏洞、防范税收流失的一个有效管理手段。

四是关于划拨土地使用权改为出让的特殊规定。《执行口径》第二条规定，（一）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。（二）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。（三）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

政策解读：目前，以划拨方式取得的土地使用权，不属于契税征税范围，不征收契税。若改为出让方式后，应按照土地使用权出让税目，以补缴的土地出让价款缴纳契税。

根据《城市房地产管理法》，以划拨方式取得土地使用权的，经批准可以房地产形式转让。对于需办理土地出让手续的情况，承受方应先按照土地使用权出让税目，以补缴的土地出让价款缴纳契税，再按照土地使用权出售或房屋交易税目，以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税；对于不需办理土地出让手续的情况，承受方应按照土地使用权出售或房屋交易税目，以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。

五是关于契税计税依据不包括增值税的细化规定。《执行口径》第二条第（九）项规定，契税的计税依据不包括增值税。

政策解读：营改增后，从税制原理、减轻税负、统一口径的角度考虑，财政部、税务总局明确了契税计税依据为不含税价格。为细化操作，《征管公告》基本平移现行做法，按照土地使用权出售、房屋买卖，土地使用权互换、房屋互换，税务机关核定契税计税价格等三类情形，作出契税计税依据不包括增值税的具体规定。

一是土地使用权出售、房屋买卖的，承受方计征契税的成交价格不含增值税；实际取得增值税发票的，成交价格以发票上注明的不含税价格确定。

二是土地使用权互换、房屋互换的，应分别确定互换土地使用权、房屋的不含税价格，再确定互换价格的差额。

三是土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格方式转移土地、房屋权属的，税务机关核定的契税计税价格为不含增值税价格。

六是关于契税申报基本单位的规定。《征管公告》第一条规定，契税申报以不动产单元为基本单位。《执行口径》第二条第（六）项规定，房屋附属设施（包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施）与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。

例：自然人A整体购买某幢住宅楼。在办理不动产权属登记时，不动产登记机构将该幢住宅楼登记为2个不动产单元，则A应就2个不动产单元分别向税务机关申报契税。

政策解读：

根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定，不动产单元是权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，且不动产单元具有唯一编码。为进一步提升契税纳税申报的规范性，便于纳税人理解和办理，并与不动产登记有关规定统一衔接，《征管公告》明确了纳税人申报契税的基本单位为不动产单元。同时，《执行口径》也就常见的同时交易房屋附属设施与房屋的计税规则进行了明确。

需要说明的是，因共有不动产份额变化或者增减共有人导致土地、房屋权属转移的，纳税人也应以不动产单元为单位申报契税。

来源：深圳税务

供稿：财产和行为税处

编发：纳税服务和宣传中心