个人转让离婚分割得的房产时如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时点?

留言时间：2020-05-15

咨询对象

云南省税务局

问题内容

我与前夫（当时还未离婚）于2015年10月1日与当地镇政府签订《房屋征收补偿安置协议》，协议与产权调换的方式补得一套150平方米的住房，后因感情不合，于2016年4月1日与前夫协议离婚，协议将该套150平方米的拆迁补偿房分配给我（我们还有其他房产，前夫分得其他房产），由于我与前夫离婚时，该套房屋还不能办理房产证, 所以直到2019年5月8日我才正式取得该套房产的房产证。2019年5月20日，我与某人签订合同，转让这套通过拆偿补偿后，又经协议离婚分得的住房。经向房管部门查询，该套住房符合唯一住房的条件。。为事先筹措好产权转移的相关税金，现咨询以下问题：

我转让的这套住房如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时间？按照国税发【2005】172号文件规定：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定”，那么，我这套房产的“离婚财产分割行为前的购房时间”具体如何确定？如果按这套房的房产证取得时间2019年5月8日确定，就不是“离婚财产分割行为前的购房时间”，而是“离婚财产分割行为后的购房时间”，因此，是否能依据国税发【2009】121号文件确定调换房屋原值的方法确定时间，即既然“调换房屋原值”依据《房屋拆迁补偿安置协议》确定，那么时间是否也按《房屋拆迁补偿安置协议》的签订时间确定，即确定为2015年10月1日？或者按原被拆迁旧房的购房时间确定？

以上问题请贵局给予明确答复。帮帮我这个四处碰壁的纳税人。

附件

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答复机构

税务总局云南省税务局

答复时间

2020-05-18

答复内容

国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）第三条第一款规定：“文件所称自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

   1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

   2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。”

   根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）：“三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。”

  因此，“满五唯一”免征人个所得税和“满两年”免征增值税的起算时间按照上述文件规定的房屋产权证和契税完税证明注明时间孰先原则判断。

  感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或者主管税务机关。