云南省税务局：个人通过法院拍卖取得公司名下房产土地增值税问题

日期：2019-10-17

来源：云南省税务局

问：我是个人，5月份通过阿里巴巴网络司法拍卖途径拍得一地产公司名下房产。该房产建成14年，房产证于2009年由地产公司办理在地产公司名下。由于司法拍卖公告显示司法拍卖所有税费由买受人承担，我在办理过户上土地增值税时对方公司税务专管员认为对方公司属于房地产公司要求按照新房尾盘销售6%进行核定征收，我个人坚持认为该房产已经属于旧房，应该按照云地税发2007年89号文单位转让旧房2%进行核对征收。理由是：1、是否属于旧房与公司是否属于房地产公司无关，只与是否办理房产证及使用时间超过两年有关；2、由于是法院拍卖14年前建成房产，无法取得按照重置成本法评估所需的评估依据资料，且也找评估公司出了情况说明，所以该房产属于无法进行评估范畴；2、由于是地产公司在办理房产证时不能自己给自己开发票，所以也无发票；鉴于以上3条，应该按照成交金额的2%进行核定征收。请领导给以解答为谢。

答：国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“七、关于新建房与旧房的界定问题

   新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”

   根据《云南省地方税务局转发关于国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（云地税发〔2007〕180号）规定：“三、土地增值税的清算条件

   ……

   （四）房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围。”

   根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

   ……

   对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。”

   因此，若房地产开发企业建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算范围。转让旧房时，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，主管税务机关可以根据规定实行核定征收。

   按照有关规定，12366纳税服务热线提供的咨询答复仅作为指导纳税人履行纳税义务的参考意见，实际的执行以主管税务机关的具体行政行为为准。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。