西安市地方税务局关于对进驻“西北房地产交易市场”的房地产开发公司若干地方税收问题的通知

市地税发[1995]169号

全文有效

      为适应社会主义市场经济发展的需要，培养和发展市场体系，鼓励和促进房地产交易市场的健康发展，支持我市房改工作的顺利进行，现对进驻“西北房地产交易市场”的各类房地产开发企业所涉及的地方各税和营业税进一步明确如下：

  一、关于固定资产投资方向调节税的征税问题。《条例》明确规定固定资产投资方向调节税的纳税义务人为项目投资人，各类房地产开发企业只是代扣代缴义务人。

因此，凡进入“西北房地产交易市场”的各类房地产开发企业应按照《条例》规定，对出售给个人的房屋，投资方向调节税税率为零，对出售给单位的房屋，由购房单位按适用税率直接向税务机关缴纳或由税务机关委托开发公司代扣代缴投资方向调节税。

但对不进驻“西北房地产交易市场”的各类房地产开发企业，仍按市地税发[1994]45号文件规定执行。

  二、关于土地增值税的征免问题。《土地增值税条例》明确规定凡是转让房地产的单位和个人均应征收土地增值税。因此，凡进入“西北房地产交易市场”的各类房地产开发企业均应照章 交纳土地增值税。一但考虑到目前我市房地产业的特殊情况和人民居住条 件仍然较差的实际，《条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的予以免征土地增值税。据此，凡是进入“西北房地产交易市场”的各类开发企业建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。同时为了严格执行《条例》，防止漏税，凡免税企业均应由企业向市场提出书面申请，由市场层报市地税局审批。

  三、关于城镇土地使用税的征税问题。根据国税地字（1998）第140号文件规定，各类房地产开发企业建造商品房的用地，原则上应按照规定计征城镇土地使用税。但对进驻市场的房地产开发企业在商品房出售之前纳税确有困难的，可由房地产开发企业提出申请并上报税务机关审批，给予缓征照顾。

  四、关于营业税的征税问题，根据《营业税实施细则》第二十九条 第一款“境外单位或个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。”的规定精神，凡境外单位个人进入“交易市场”的，其应纳的营业税均以代理者或受让者或购买者为扣缴义务人，且实行代扣代缴。