土地增值税清算收入确认问题

留言时间：2019-12-23

咨询对象 河南省税务局

问题内容 您好，我是一个房地产开发企业，项目是新项目适用一般计税。请问，我们在做土地增值税清算时，收入是按以下哪种方法确定：1、含税金额/(1+税率）换算的不含税金额；2、（含税金额-扣除土地成本后计算出来的应确认的销项税）计算的不含税金额。

如果采用第一种方法确认收入，那么土地出让金是否需要也按相同的税率换算成不含税成本？

附件 无附件

答复机构 河南省税务局

答复时间 2019-12-24

答复内容 您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

   一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，一、关于土地增值税清算时收入确认的问题  土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

   二、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，第三条 ……非直接销售和自用房地产的收入确定……（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。第四条  (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

   三、根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)规定：“第三条 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

  第五条 免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”

  第六条 在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。”    

   四、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题  营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额; ……四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 (二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 ……

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。