湖北省税务局：关于二手房交易中房地登记用途税费计算问题

日期：2019-11-14

来源：湖北省税务局

问：二手房交易时房地登记用途不一致的（房产住宅、土地商业），税费怎么计算？

答：湖北税务12366纳税服务热线答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

买方：

契税，根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）文件第一条规定，关于契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。第三条规定，本通知自2016年2月22日起执行。

印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）文件规定，权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，领受人按件贴花五元。

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

卖方：

增值税，根据《湖北省地方税务局 湖北省国家税务局关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知》（鄂地税发〔2016〕58号）文件第二条规定，销售不动产、个人出租不动产增值税销售额的确定。（三）个人转让其购买的住房，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

第三条规定，销售不动产、出租不动产增值税计算公式。（一）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（三）其他个人转让其取得的不动产，按照上述（一）、（二）规定的计算方法计算应纳税额。

第六条规定，减免税管理。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

增值税附加税费，城市维护建设税，纳税人所在地在城市市区的，按增值税税额的7%缴纳;纳税人所在地在县城和省人民政府批准为建制镇的，按增值税税额的5%缴纳；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，按增值税税额的1%缴纳。

教育费附加，按增值税税额的3%缴纳;

地方教育附加，按增值税税额的2%缴纳。

个人所得税，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）文件规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

   第一条规定，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

第三条规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省税务局或者省税务局授权的市税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

第五条规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

印花税，根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）文件第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

综上所述，请您直接联系房产所在地主管税务机关，需要由其依据相关政策法规并结合贵公司实际经营情况来认定。