【稽查案例>总局稽查案例】某房地产开发有限公司商品房销售价格明显偏低少缴税款案

2018-11-14

基本案情：经查，该企业预售商品预收款未计收入、部分房款售价明显偏低、部分按揭贷款未计收入、销售成本结转错误、不符合规定票据列支成本等，少缴企业所得税206万元。

一、案件背景

(一)案件来源

2009年10月，按照省局指定的重点税源企业审计型检查工作计划安排，某市国家税务局稽查局组织人员对某房地产开发有限公司开展了纳税检查。

(二)纳税人基本情况

1.基本情况

该公司成立于2002年12月，企业注册类型为私营有限责任公司，注册资本为900万元，主营业务为房地产开发销售，企业所得税由国税部门负责管理。该公司主要开发普通商品住宅，从成立至今，共开发了10个住宅小区，尚未完工的住宅小区有4个。

二、检查过程与检查方法

(一)收集信息，做好查前准备

接到检查任务后，市局稽查局成立了由省级首席审计型稽查专家及三位业务骨干组成的检查组。首先，检查人员了解了该行业的特点及业务流程、政府审批等事项;其次’多方收集企业的以下涉税信息：一是在CTAIS和综合数据平台中调取了该企业的基本信息及申报资料。二是调取了该企业的征管档案及往年检查信息。三是在互联网上进入该企业主页'全面了解该企业经营情况。四是，对该企业的开发产品实地察看，以便了解被查对象的整体经营情况，为下一步检查工作的顺利开展奠定基础。

(二)查前分析，锁定涉税疑点

1.对比财务数据变化，分析差异是否正常

检查组调取了该企业3年的财务信息，进行了对比分析，制作了资产负债表分析表、利润表分析表、财务报表附注分析表，并将分析数据与同行业参照数据进行了比较。初步发现如下涉税疑点：一是应收账款、应付账款、预收账款、预付账款、其他应收款及其他应付款差异较大，可能存在应计未计收入问题;二是商品房存量变化异常，可能存在未及时结转收入及成本问题;三是开发成本变化异常，可能存在成本列支不实问题;四是销售收入变化异常，可能存在未及时结转已完工商品房收入问题。

2.查阅审批资料，分析收入确认是否正常

通过前期对企业开发产品基本情况的了解，检查组来到企业，详细询问了该企业产品开发及销售情况，并要求企业提供如下涉税资料：一是政府部门的审批资料，如《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》《商品房销售面积核定认证书》等;二是中介部门的资料，如中介审计报告、涉税鉴定报告等;三是企业的销售资料，如销售合同、销售台账、业主人住通知单、收款记录等。

检查组将企业提供的资料录入电脑，并进行分类统计分析。从调取资料分析来看，企业存在以下疑点：销售实现在前，开发票计收入在后，存在销售滞后问题;同一年度的房价差异较大，应进一步核实是否存在少计收入问题。

(三)全面检查，确认违法事实

检查人员采取账面检查与实地核查相结合的办法，将账面数据与调取资料进行对比核实'再通过实地核查来进一步印证，最终确定了6个方面的涉税问题。具体为：一是通过统计分析企业销售发票开具情况，并与销售合同进行核对，确定了部分房款售价明显偏低问题;二是通过对企业收取现款及按揭贷款情况进行逐笔的统计，并将预收账款与预售合同及销售收入的结转进行核对，确定了应计未计预售收入问题、销售滞后问题、部分按揭贷款未计收入等问题;三是通过对企业的成本项目进行分类统计，并与工程结算合同、拆迁补偿协议、房产局的测绘报告、建设局的竣工验收报告等进行核对，再按开发项目分别计算总可售面积与单位可售面积，确认了不合格票据列支成本、多转销售成本等问题。

三、违法事实及定性处理

(一)违法事实

1.应计未计预售收入。2008年企业取得的预售收入1，862万元，未计入预收账款，应补缴企业所得税46万元。

2.销售滞后税率差应补税。该企业2007年预收账款账户余额2，924万元，其中934万元的销售收入为2007年取得，而企业于2008年3月才开具发票计收入，相应的成本719万元也于2008年3月份结转。由于新的企业所得税法适用25%的税率，对此部分利润215万元应按税率差8%补缴企业所得税17万元。

3.部分房款售价明显偏低。2007年该企业销售的部分商品房，售价明显低于市场同期平均销售价格，根据税法的有关规定，应按同期市场平均销售价格调增应纳税所得额126万元，应补缴企业所得税41万元。

4.部分按揭贷款未计收入。企业对银行按揭贷款的账务处理是收到时计人预收账款，然后转入主营业务收入。2008年企业对收取的银行按揭贷款107万元未计人预收账款，未确认收入，应补缴企业所得税26万元。

5.未按实际测绘面积计算单位成本，销售成本结转错误。企业在结转某小区的销售成本时，其可售面积小于房产局出具的测绘面积。企业计算单位成本的总可售面积为8，584.8平方米，实际测绘面积为13，517平方米，该小区的总成本为979万元，按实际测绘面积计算的单位成本应为724元，2008年企业已售面积为3，363.51平方米，已结转销售成本379万元，故应调增应纳税所得额为136万元，应补缴企业所得税为34万元。

6.不符合规定票据列支成本。企业列支的部分拆迁补偿费用仅有拆迁办出具的补偿通知，没有取得正规票据，也没有相应的被补偿人收款的证明。2007年应调增应纳税所得额26万元，应补缴企业所得税8.5万元，2008年应调增应纳税所得额125万元，应补所得税31万元。

以上合计应补缴企业所得税206万元。

(二)定性处理

1.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号，部分失效)第八条第(一)项、第九条第(一)项的规定，该企业销售未完工开发商品取得的收入未并入应纳税所得额，应补缴2008年企业所得税46万元。

2.根据《中华人民共和国企业所得税法》第四条、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第三条的规定，该企业2007年度销售滞后的收入，应按税率差补缴企业所得税17万元。

3.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006] 31号，已废止)第九条第二款的规定，该企业部分售出的商品房价格明显偏低，应补缴2007年企业所得税41万元。

4.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009) 31号)第六条第(三)项的规定，该企业取得的未计收入的银行按揭贷款，应补缴2008年企业所得税26万元。

5.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号)第十四条的规定，该企业多结转的销售成本，应补缴2008年企业所得税34万元。

6.根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006] 31号)第八条第四款、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号)第三十四条的规定，该企业以不合格票据列支拆迁成本应调增应纳税所得额，应补缴企业所得税39.5万元，其中2007年8.5万元、2008年31万元。

以上合计应补缴企业所得税为206万元。

7.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对该企业上述查补税款自滞纳之日起按日加收万分之五的滞纳金。

四、案件分析

(一)工作启示

房地产开发企业的所有政府审批文件应报税务机关进行备案。这样一方面有利于税收管理员及时掌握企业开发产品信息，同时有利于开发成本项目的正确划分、完工成本的及时结转及单位成本的准确计算。

(二)工作建议

房地产行业有其自身的特殊性，即该行业有众多的行政审批及监管部门，虽然税收法规规定相关部门有义务协助并配合税务部门的执法工作，但操作性较差。政府应牵头建立公共信息查询网络，根据部门权限和工作职责不同赋予相应的使用或获取相关信息的权利。目前大量的公共信息被“锁”在了部门这个“柜子”里，不能被其他部门充分使用，造成了极大的公共信息资源闲置、浪费。建议市以上政府整合各部门的信息管理系统，集中信息资源，统一管理，按职责分工使用。这样既可以提高公共信息的利用效果，又可以避免或减少公共资源的浪费。

来源：中国税务报