深圳市税务局：关于房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额的调整

更新日期:2018-06-15

来源：深圳市税务局

  从事房地产开发业务的纳税人对于本期销售未完工开发产品取得的收入，按照税收规定的计税毛利率计算的预计毛利额应做纳税调增处理;开发产品完工后，以前年度已按税收规定计入当期应纳税所得额的预计毛利额应做纳税调减处理。

  一、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)文件第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

  二、计税毛利率

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)文件第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：

  (一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

  (二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

  (三)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

  (四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

  三、相关税费

  《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)文件第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。因此，企业取得销售未完工产品的预售收入，按照相关规定缴纳的营业税以及土地增值税可以在缴纳的当期税前扣除，如果企业未将缴纳的相应的税金计入当期成本费用可以进行纳税调减；开发产品完工以后，计算并且计入当期成本费用的营业税以及土地增值税要进行纳税调增。