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办件标题 土地增值税 三分法

内容 局长您好!我在办理土地增值税过程中遇到几个问题，想向您咨询。一、《云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》云地税发[2007]180号文件现在是否还有效？如果有效，文件第二条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，普通住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算”。我对此规定的理解是：此规定的本意是为了让纳税人享受《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条（一）项规定的免税优惠，而不是为了让纳税人多缴税，也不是为了增加纳税人的办税难度和办税成本。如果纳税人自愿放弃普通住宅的免税优惠或者是纳税人开发的普通住宅本身就没有增值额或增值额为负数的情况下，普通住宅与非普通住宅是否分别核算增值额并分别清算土地增值税，应由纳税人自主决定。但目前基层税务局在办理土地增值税业务时的做法是一刀切的要求必须采用“三分法”核算增值额和清算土地增值税，违背了上述文件精神。二、《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》国家税务总局公告2014年第2号，规定：“纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。”对于以上规定是否可以理解为：在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，就要视同为销售不动产；在该纳税人承担了土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为就可以不视同为销售不动产？如果我的理解正确，是否可以进一步理解为：既然在营业税环节可以不视同为销售不动产，那么在土地增值税环节也可以不视同为销售不动产？    请省局予以明确！

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办件分类 反映要求

办件编号 LM20200900083 提交时间 2020-09-21 13:09:51

处理情况

处理状态 处理结束

答复内容

尊敬的信访人:

  您好!您的来信已收悉。主管税务机关已与您进行了沟通、辅导，并为您解决了相关诉求，如您仍有其他相关涉税诉求，请与主管税务机关联系进行咨询办理，感谢您对税务部门工作的支持！

答复机构 国家税务总局云南省税务局办公室（党委办公室） 答复时间 2020-10-28 16:56