云南省税务局：个人转让拆迁补偿后又离婚分得的住房时，如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算

日期：2019-10-28

来源： 云南省税务局

问：我与前夫于2015年10月1日与某房地产公司签订《拆迁补偿协议》，协议补得一套150平方米的住房，后因感情不合，于2016年4月1日与前夫协议离婚，协议将该套150平方米的拆迁补偿住房分配给我（我们还有其他房产，前夫分得其他房产），由于我与前夫离婚时，该套房屋还不能办理房产证, 所以直到2019年5月8日我正式取得该套房产的房产证。2019年5月20日，我与某人签订合同，转让这套通过拆偿补偿后，又经协议离婚分得的住房，为事先筹措好产权转移的相关税金，现咨询如下问题：

如何确定“满五唯一”免征人个所得税、“满两年”免征增值税的起算时间？按照国税发【2005】172号文件规定：“个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定”，那么，我这套房产的“离婚财产分割行为前的购房时间”具体如何确定？是否能依据国税发【2009】121号文件确定调换房屋原值的方法确定，即既然“调换房屋原值”依据《房屋拆迁补偿安置协议》确定，那么时间是否也按《房屋拆迁补偿安置协议》的签订时间确定，即确定为2015年10月1日？

强调一下，我与前夫离婚时分割的是正在建盖中的拆迁补偿房，还不能办房产证，也还不到契税办理时间，所以该套房的”离婚财产分割行为前的购房时间”不同于存量房，请不要再只把文件原文发给我，请认真、正面回答我的问题，如是不能回复，请逐级上请后回答，但请先告知我正在上请。

答：国家税务总局云南省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发〔2009〕121号）规定：“个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)执行。

根据《国家税务总局关于个人房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)规定“自用5年以上是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。1.个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。2.个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。”

   根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

   个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

   办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。”

   根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)规定：“四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。”

   因此,虽然您在离婚前签订了分割协议，但该协议不能确定购房时间，同时也不能以被拆迁房的房产证或契税完税凭证上的时间来确定，鉴于您的该套拆迁补偿房是在离婚后建成并办理房产证及缴纳契税，那么您要以该套拆迁补偿房的房产证或契税完税凭证上的时间为准，若二者时间不一致，以“孰先”原则来确定。    

   按照有关规定，12366纳税服务热线提供的咨询答复仅作为指导纳税人履行纳税义务的参考意见，实际的执行以主管税务机关的具体行政行为为准。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。