国家税务总局荆门市税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告

国家税务总局荆门市税务局公告2018年第4号

全文有效

2018.10.8

        根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）有关规定，现将土地增值税已清算项目后续管理有关事项公告如下：

        一、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税申报

        纳税人在土地增值税清算时未销售（转让）的房地产，清算后发生销售（转让）取得的收入，应按规定填报《土地增值税已清算项目申报表》（见附件），经主管税务机关复核后，进行土地增值税纳税申报。

        主管税务机关向纳税人下达《土地增值税清算审核结论》的同时，应建立工作台账，将结论抄报市局备查，并严格对照清算结论，对纳税人填报的《土地增值税已清算项目申报表》进行复核。

        主管税务机关办税服务部门应根据接收的清算审核资料建立《已清算项目清册》。对未纳入清册的项目，严格土地增值税预征管理；对纳入清册的项目，严格依复核的《土地增值税已清算项目申报表》征收土地增值税。

        二、清算结束后销售（转让）房地产土地增值税计算

        （一）收入确认。包括纳税人本期销售（转让）房地产取得的全部价款和有关经济利益。

        （二）扣除项目金额。扣除项目金额等于本期销售（转让）房地产可扣除成本费用加上与本期销售（转让）房地产收入有关的税费。

        本期销售（转让）房地产可扣除成本费用=已清算项目的单位建筑面积成本费用×本期销售（转让）面积

        已清算项目的单位建筑面积成本费用，是指主管税务机关在对该项目清算审核时下达的，土地增值税清算结论中确定的，不同开发产品的单位建筑面积成本费用。

        本期转让房地产收入有关的税费，是指纳税人本期取得销售（转让）房地产收入实际缴纳的相关税费。

        （三）应纳土地增值税的计算。第一步计算增值额，第二步根据增值额计算增值率，并据以确认适用税率和速算扣除系数，第三步计算应申报缴纳的土地增值税，确定应补（退）的土地增值税税额。

        增值额=本期销售（转让）房地产收入-扣除项目金额

        增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

        应补（退）土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

        三、清算结束后发生补（退）房款问题处理

        项目清算结束后，经房地产管理部门测量，房屋面积与清算时的面积不一致，纳税人收到多出合同的面积价款或退给业主少于合同的面积价款，按照实际取得的各开发产品收入额和相应开发产品土地增值税负担率分别计算应纳（退）土地增值税。

        四、清算审核原始凭证管理

        项目清算审核时，土地增值税清算审核主管部门应在已审核确认的原始凭证上逐份加盖“已纳入清算”字样的条形章。

        五、清算审核资料管理

        （一）主管税务机关应按照上级档案管理要求，将清算资料分项目整理归档。

        （二）土地增值税清算审核资料依下列顺序整理：

        1.《税务事项通知书-土地增值税清算通知书》及送达回证（税务机关要求清算的）

        2.《税务事项通知书-土地增值税清算补证资料通知书》及送达回证

        3.《税务事项通知书-土地增值税清算受理通知书》及送达回证

        4.《土地增值税清算材料清单》及各种清算材料

        5.《税务事项通知书-土地增值税补（退）税通知书》

        6.《土地增值税纳税清算申报表》

        7.纳税人自行清算相关资料或《中介机构清算鉴证报告》及相关材料

        8.《土地增值税清算结论》、清算工作底稿及取证资料

        9.其他资料

        六、本公告自印发之日起施行。

        《荆门市地方税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告》（荆门市地税局公告2005年第1号）同时废止。

        特此公告。

附件：土地增值税已清算项目申报表

附件

土地增值税已清算项目申报表

税款所属时间：  年  月  日至 年  月  日                填表日期：   年  月  日

税务登记证号 ：                                        金额单位：元、平方米

说明：本表一式三份，主管税务机关清算审核部门、办税服务部门、纳税人各一份。

关于《国家税务总局荆门市税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告》的解读

        按照税收征管体制改革有关要求，市局于近期发布了《国家税务总局荆门市税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告》（以下简称《公告》）。现就有关内容解读如下：

        一、为什么要发布《公告》

        根据国地税征管体制改革工作部署，相关部门、内设机构职能进行了调整，为确保税务机关执法合法性，在原《荆门市地方税务局关于加强土地增值税已清算项目后续管理的公告》（荆门市地方税务局公告2015年第1号）的基础上，特此重新发布《公告》。

        二、《公告》的适用范围

        纳税人在土地增值税清算后发生销售（转让）行为的，适用此《公告》。

        三、《公告》的内容

        《公告》明确了纳税人在清算结束后发生补“退”房款的处理方法；对纳税人清算结束后销售（转让）房地产土地增值税的计算步骤进行了详细说明；对纳税人清算结束后销售（转让）房地产土地增值税的申报流程进行了明确；对清算审核原始凭证和清算审核资料管理进行了详细规定。

        国家税务总局荆门市税务局

        2018年10月8日