青岛市财政局关于应用评税技术核定房地产交易最低计税价格工作情况的汇报

青财农税[2008]5号

全文有效

2008年8月1日

国家税务总局：

  在国家税务总局的正确领导下，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》中的有关规定以及《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发2007[33]号）中关于各地要建立房屋交易最低计税价格管理制度的要求和《关于应用评税技术核定房地产交易最低计税价格的意见》（国税函[2008]39号），我局积极会同市地税局和市国土房管局，通过市场调查和评估，细化最低限价区域，逐步解决目前二手房交易税收征管中存在的问题，进一步规范二手房交易环节的税收征管。自2008年起，我局已实现对非住宅二手房交易和别墅类二手房交易按市场价格核定征收契税。现就有关情况和下一步加强契税征管的措施汇报如下：

  一、制定二手房交易最低计税价格的政策依据

  自2002年以来，青岛市内房地产市场价格进入了快速、大幅度增长时期，在这个新形势下，财政及地税征收机关在二手房产交易税收征管中发现，纳税人通过签订“阴阳合同”，虚假申报交易价格，逃避国家税收的情况比较普遍，某些纳税人申报房产交易价格竟达不到市场真实价格的一半，严重扰乱了正常的征管秩序，造成税收的大量流失。

  二手房产交易环节税收有其特殊性，房产交易量大，计税价值高，交易双方多为自然人，偷漏税方法简单，但数额相对较大，征收机关在价格取证方面难度很大。2003年针对二手房“低报过户”问题，我局会同房产部门制定实施了纳税最低限价制度，即对市内四区按土地基准地价的七个等级计算出成本价作为最低限价。该最低限价是征收机关内部掌握的计税价格底线，并非房产交易的指导价格，更不是专门规定的计税价格。房屋中介利用这个指导价格，协助纳税人低签虚假过户合同，使纳税人达到逃避税收的目的，中介机构从中获取不当利益，给国家造成了大量税收流失。

  《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发2007[33]号）要求各地建立房屋交易最低计税价格管理制度，解决目前二手房交易税收征管中存在的问题，进一步规范二手房交易环节的税收征管。《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》等法律法规中也明确规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，征收机关有权参照市场价格核定其应纳税额。”

  财政及地税征收机关建立和完善二手房交易最低计税价格制度，是征收机关根据相关法律法规完善税收征收管理的需要，是征收机关严格依法征收的征管措施，是征收机关全面贯彻国家宏观调控政策的具体体现。

  二、实施二手房交易最低计税价格的目的

  实施二手房交易最低计税价格的基本原则是充分体现税收法律法规的严肃性，实现公平、公正，依法纳税。为此，2007年我局会同市地税局和市国土房管局，根据有关规定，学习外地的先进做法，通过对房地产市场进行调查与评估，按照房产价格高低差异，细化区域最低计税价格，使最低计税限价尽量接近市场交易价格。与此同时，进行相应的软件开发，全面实现自动计算计税价格，彻底解决人为裁量收税，实现征收工作的公平、公正、公开。实现房地产交易环节计税价格一体化。

  三、二手房交易最低计税价格技术成果的形成与运用

  新的二手房交易最低计税价格方案按建筑类型将市内四区细分为住宅类36个区片和非住宅（办公、商业用房）类33个区片，每个区片根据市场调查情况，评估得出区片价格，并依据价格差异大小，单列出典型小区价格318个、路段价格6个，以评估时点建设楼房1层为基准，对不同楼层、年代确定调整系数，进行调整计税。

  （一）信息采集

  1.通过市房产交易中心数据库，采集2006年度及2007年1-5月新建商品房销售信息及二手房交易成交信息资料。

  2.通过市住宅保障中心的普通商品住房和经济适用住房的销售价格数据库，采集2006年度及2007年1-5月销售信息资料。

  3.通过媒体刊登的二手房交易信息，采集2006年度及2007年1-5月销售信息资料。

  4.通过1-2个青岛较大规模的房产中介提供2006年度及2007年1-5月二手房交易成交信息资料。

  （二）基准价格标准

  对青岛市市内四区各级区域以路为界限进行划片，按各级区实际情况，将每级区再细化为3-5个区片，根据区片调查样本，住宅评估时各区片内取样不低于10个小区样本和15个普通样本（非小区）；商业用房、办公用房取样不低于20个样本，采用市场比较法和成本法评估确定各区片中的各类价格；工业用房主要采用成本法，同时参考成交案例确定。

  （三）价格影响修正系数

  住宅类用房价格标准以2001年以后建设，房型为楼房，楼层为1层为基准，以此为基础作相应楼层、年代调整。

  1.二手住宅修正系数：

  （1）二手住房年代修正系数

  二手住房的基准房屋建成年代标准为2001年以后建设，因此设定2001年以后建设房屋的基础指数为100，其他年代建设的房屋修正系数见下表。

建成年代 49年及以前 50-70年 71-79年 80-89年 90-94年 95-2000年 2001年以后

修正系数（%） 65 70 80 85 90 95 100

  （2）楼层的修正系数

  楼型为多层的楼层修正：多层是指总层数在七层及七层以下楼房。二手住房的基准房屋标准为多层的1层，因此设定1层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：

  多层房屋楼层修正系数表

层数 1层 2层 3层 4层 5层 6层及以上

修正系数（%） 100 103 106 106 103 100

  楼型为高层及小高层的楼层修正：高层是指总层数在七层以上楼房二手住房的基准房屋标准为高层及小高层的1层，因此设定1层的基础指数为100，其他楼层修正系数情况如下：

  高层、小高层房屋楼层修正系数表

层数 1层 2层 3层 …… 20层 21层及21层以上

修正系数（%） 100 101 102 …… 119 120

  注：

  l 高层、小高层每上一层系数上调1%，21层（含21层）以上系数为120%，不再修正。

  l 阁楼70%

  l 地下室、半地下室50%

  2.商业类用房价格标准以一层价格为基准，以此为基础仅作楼层调整。别墅类、办公类用房不作系数调整。

  （四）最低计税价格方案的实施

  将评估信息、计算公式、区域划分等计税所需信息全部录入财政、地税、房屋三个部门联网的信息管理平台，财政、地税部门计征税款时，通过计算机将最低计税价格与纳税人申报价格、上手合同价格进行比较，自动选取价高者计算应缴税额。

  四、计税价格争议解决机制

  房地产因各种原因存在的个性差异导致了价格的差异，在调查各区片房产交易市场价格时，已经考虑了影响房价的大部分因素，在此基础上评估出的计税标准是接近市场价格的最低标准。

  （一）主动调整机制。根据房地产市场价格变化情况，对二手房交易最低计税价格标准方案实行不定期调整，体现市场价格的波动。

  （二）对于确因房屋环境、位置、建筑构造、房型、朝向、周遍设施配备等特殊原因致使成交价格低于最低计税价格的，征收机关将依法据实核定其计税价格，以维护纳税人的合法利益。

  五、二手房交易最低计税价格方案实施情况

  2007年12月，我局会同市地税局、市国土资源和房屋管理局通过媒体向社会公示了《住宅二手房交易最低计税价格（征求意见稿）》，征求社会各界的意见，根据这些意见，财政、地税部门对最低计税价格实施方案进行了必要的修改，并征求了多方面的意见。在这一方案中各区域最低计税价格占市场价格的80%左右。考虑到今年房地产市场实际交易情况和奥运期间社会稳定要求，经请示市政府，市内四区二手房住宅交易最低计税价格方案暂缓执行。

  2008年1月，我局正式对商业用房、办公用房、工业用房等投资或经营性用房以及别墅等高消费品二手房交易实行新的非住宅二手房交易最低计税价格方案。从新的最低计税价格方案分析，新的非住宅二手房交易最低计税价格办公类用房和商业类用房分别比现行最低限价平均水平提高了21.8%和36%。例如2-1类区片办公用房最低计税价格为8225元/平方米，而现行最低限价仅为5906元/平方米； 3-1类区片办公用房最低计税价格为6561元/平方米，而现行最低限价仅为4387元/平方米；1-1类区片商业用房最低计税价格为12988元/平方米，而现行最低限价仅为8107元/平方米；2-6类区片商业用房最低计税价格为11102元/平方米，而现行最低限价仅为5906元/平方米。

  从目前非住宅二手房交易最低计税价格的执行情况看，最低计税价格仍然低于市场价格，但越来越接近真实市场价格，在核定征收过程中，通过约谈，对纳税人进行政策和法律宣传，纳税人普遍接受新的非住宅二手房交易最低计税价格标准。此项举措，有效地规范了现有存量房交易中非住宅交易纳税申报秩序，有效地遏制了高房价群体纳税人偷逃契税行为。同时对引导中介机构严格遵守职业道德，规范执业人员，提高从业质量，发挥了重要作用，征管机关的征管效能得到明显体现。

  在应用评税技术核定房产交易计税价格的征管道路上，我们发现还有大量的工作要做。下一步，我局将择时实施住宅类二手房交易最低计税价格，并探索在新的物权法环境下，如何实现纳税人依法据实申报纳税的可行性和征收机关的应对机制。

  （联系人：罗维平 联系电话：85855996）