西宁市地方税务局转发《青海省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》的通知
宁地税发[2010]226号
全文有效
2010年9月10日
各区、县地方税务局：
  现将《青海省地方税务局转发<国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知>》（青地税发[2010]99号）转发给你们，并提出如下要求，请一并贯彻落实。
  一、加强组织领导
  为加强土地增值税征管工作，完成省局布置的清算任务，市局决定成立土地增值税清算工作领导小组，下设清算工作办公室，集中开展全市土地增值税清算审核等工作。各局要树立全局意识，统筹安排，优化服务，积极开展土地增值税清算工作。
  二、做好开发项目登记工作
  各局要摸排、统计、清理辖区内土地增值税开征以来的房地产项目，做好备案登记或调查工作。纳税人2006年1月1日-2010年8月30日立项开发的所有房地产项目，填报《房地产开发项目备案登记表》；纳税人2006年1月1日前立项开发并销售完结的房地产开发项目，或虽未销售完毕，但截止2006年12月31日以前已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的所有项目，填报《房地产开发项目调查表（一）》；纳税人2006年1月1日前立项开发，截止2006年12月31日以前已转让的房地产建筑面积和出租或自用建筑面积之和占整个项目可售建筑面积的比例在85%以下的所有项目，填报《房地产开发项目调查表（二）》。两个以上开发项目，按项目分别填报。
  今后，各局要逐步建立健全房地产开发项目税源登记制度，依托“建筑安装业、房地产业”项目管理软件，进一步加强对房地产开发项目的日常跟踪与管理。
  三、关于土地增值税核定征收有关问题
  （一）核定征收的适用范围。根据税法有关规定，对符合土地增值税清算条件，并具有下列情形之一的房地产开发项目，可以实行核定征收方式进行土地增值税清算。
  1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
  2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
  3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
  4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
  5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
  对转让国有土地使用权、生产场地及办公用房等，应据实计算土地增值税，原则上不得核定征收。
  （二）核定征收率。根据省局规定，结合西宁市房地产开发实际，西宁市土地增值税核定征收率确定为：
  1.保障性住房，核定征收率为5%。
  2.住宅、写字楼，核定征收率为7%。
  3.其他房地产项目（包括别墅、商铺等房地产开发类型），核定征收率为8%。纳税人既建造保障性住房、住宅、写字楼，又建造其他房地产项目出售的，在财务账册上应对适用不同核定征收比例的房地产转让收入分别核算，不能分别核算或核算不清的一律从高适用核定征收率。
  （三）核定征收工作流程。对实行核定征收的纳税人，由主管地方税务机关提出核定征收意见，填写《土地增值税核定征收审批表》，经纳税人签章确认，报区、县主管局长审核后，上报市局土地增值税清算工作领导小组审议通过后，填写《土地增值税核定征收通知书》送交纳税人，依法核定征收税款。
  四、严格执行核定征收和预征制度
  凡我市土地增值税开征以来至2006年1月1日以前竣工验收并销售完结的房地产开发项目，均要按照省局规定的征收率清结税款，不再进行清算。自2010年7月1日起，省局对土地增值税预征率作了调整，各局对仍处于预征期内的房地产项目，要认真贯彻落实土地增值税分项预征政策，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定，待项目竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。年终市局将对各局土地增值税核定征收和预征工作开展情况单独进行检查和考核。