四川省绵阳市地方税务局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的公告

全文有效

2012年11月30日

  根据《四川省地方税务局转发<国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知>的通知》（川地税发[2006]100号）、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）、《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）和《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）等有关规定，现将个人住房转让所得征收个人所得税有关问题公告如下。

  一、个人转让住房所得征收个人所得税有关问题

  （一）政策规定

  个人转让住房，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。根据纳税人能否提供完整、准确的房屋原值凭证，能否正确计算房屋原值和应纳税额，分别采取核实征收和核定征收两种征收方式。一是对能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额，实行核实征收。二是对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征收。

  “不能提供完整、准确的房屋原值凭证”，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。

  1.核实征收。适用比例税率，税率为20%。其计算公式为：应纳所得税额=应纳税所得额×20%；应纳税所得额=转让住房的收入额－房屋原值、转让税金及合理费用。其中：

  （1）转让住房的收入额，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

  （2）房屋原值、转让税金及合理费用，须凭纳税人提供的房产证、完税凭证、发票、行政事业性收费收据，以及有关部门出具的证明等合法、有效凭证据实扣除。其中：

  ①房屋原值是指：购房价款或建造费用及相关税费。其中购房价款或建造费用，一般以房产证上记载的登记价、发票金额或完税凭证计税金额为准；房屋原值中的相关税费指房屋购置过程中，由购置方按有关规定实际缴纳的契税、印花税、产权登记费、房地产交易服务费等税费。具体为：

  A.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

  B.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

  C.经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

  D.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

  E.城镇拆迁安置住房：其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

  ②转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、教育费附加、地方教育附加等税金及附加。

  ③合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

  A.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

  B.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

  C.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

  2.核定征收。按照四川省地方税务局授权和《绵阳市人民政府关于个人住房转让所得征收个人所得税的批复》（绵府函[2006]168号]，对全市范围内个人住房转让未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按其住房转让收入的1%核定征收个人所得税。其计算公式为：应纳所得税额=转让住房的收入额×核定征收率。

  （二）征收管理

  1.纳税人申报。

  （1）核实征收。纳税人在办理纳税申报时，须按税务机关要求提供如下涉税资料：纳税人身份证、房屋买卖合同、房产证原件及复印件、发票及其他合法扣除凭证和主管税务机关要求提供的其他资料。

  （2）核定征收。纳税人在办理纳税申报时，须按税务机关要求提供如下涉税资料：纳税人身份证、房屋买卖合同、房产证原件及复印件、发票和主管税务机关要求提供的其他资料。

  2.税务机关审核。

  （1）转让住房的收入额：以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可参考有关房地产交易市场价格信息依法核定其转让收入，但必须保证各税种（营业税、契税和个人所得税等）计税价格一致。

  （2）对实行核实征收的，审核房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用的凭证原件后，在合法有效凭证原件的背面加盖“已做扣除”戳记，并留存复印件。对未出具合法有效凭证的，不予扣除。

  二、个人转让住房所得减免个人所得税有关问题

  （一）政策规定。

  对个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。

  1.上述所称“自用五年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达五年以上。

  （1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

  （2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

  2.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

  （二）减免管理

  1.纳税人申请。房屋产权转让人在提出减免税申请时须按税务机关要求提供以下资料：

  （1）房屋产权转让人的个人申请及其对家庭唯一生活用房的法律责任承诺书；居民身份证、婚姻状况以及户籍证明；房屋产权人为夫妻名义的，须提供结婚证原件、复印件或婚姻状况证明；

  （2）出售住房的合同、房屋产权证原件以及复印件；

  （3）房屋产权转让人提供的有关部门出具的房屋产权转让人（包括配偶及18岁以下子女）的房屋权属情况和转让房产是否为家庭唯一生活用房的证明。

  （4）载明当初购房时间的合法凭据。

  ①按照国家房改政策购买的公有住房，按时间敦先原则提供下列资料中任一项的原件及复印件：A.房屋产权证。B.购房合同。提供房管部门档案中记载的房委办核准购买房改房、集资建房的合同。C.房款收据。

  ②其他住房，按时间敦先原则提供下列资料中任一项的原件及复印件：A.房屋产权证。B.契税完税凭证。

  （5）税务机关要求提供的其他有关资料。

  2.税务机关审核。

  （1）资料的符合性。

  （2）对经审核符合条件的，应按规定办理相关审批手续。

  三、本公告自2012年1月1日起实施。

  《四川省绵阳市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知的通知》（绵地税发[2006]96号）同时废止。

  特此公告。