【稽查案例>总局稽查案例】某房地产开发有限公司预售收入少缴税款案

2018-11-14

基本案情：检查中，检查人员以省局下派案源附带的8项疑点为重点核查环节，进行内查外调，最终查实企业存在预售收入未申报纳税、单位成本计算不准确、费用列支不合理等问题，共补缴企业所得税7,18,05.30元，课征滞纳金664,43.98元。

一、案件背景

(一)案件来源

根据省国家税务局稽查局通知要求，C市国家税务局稽查局成立检查组，于2012年8月23日开始对某房地产开发有限公司进行检查。此次检查，省局要求对该企业2010年、2011年的纳税情况进行检查，由于该企业所从事的房地产行业特殊，检查期内所开发的楼盘项目有4处已经符合竣工决算条件，故本次检查追溯至2008年度。

(二)纳税人基本情况

1.基本情况

C市某房地产开发有限公司，2004年7月19日成立，企业注册资金850万元，企业性质：其他有限责任公司，经营范围：房地产开发、房屋租赁、建筑材料、商品房销售。

2.商品房开发情况

该企业从开业至本次检查前共开发六个楼盘，分别是A城、B城、C城、D城、E城、F城。其中A城于2007年竣工决算，税务局机关已经检查完毕，故不在本次检查范围之内;F城于2012年4月动工，尚未取得预售许可证，2011年以前也未取得预售收入;E城于2011年12月动工，尚未完工，处于预售阶段，本次检查作销售未完工开发产品处理;B城、C城、D城均已完工交付使用，财务已经作竣工决算处理，本次检查作销售完工开发产品处理。该企业已完工项目基本情况如下：C城项目，该项目分为2期，占地面积86,47.09平方米，共29栋，总测绘面积168,66.54平方米，其中，住宅129,72.34平方米;阁楼l，685.96平方米;仓房16,80.67平方米;仓库1,76.10平方米;车库1,04.42平方米;网点9,34.63平方米;商场3，271.10平方米;办公楼5,41.32平方米。D城项目，占地面积4,58.23平方米，共3栋楼，总测绘面积34,02.85平方米，其中住宅30,09.51平方米;食堂2,57.18平方米;库房936.15平方米。B城项目，该项目分为2期，占地面积76,87.45平方米，共19栋，总测绘面积149,726.22平方米，其中住宅116,50.95平方米;仓房18,54.87平方米;公建2,24.8平方米;网点12,95.6平方米。

一、检查过程与检查方法

接到检查任务后，检查组对某房地产开发有限公司2008-2011年企业所得税纳税情况进行了检查。检查过程中，检查人员采取查前分析、实地调查、逐点核对的检查方法，顺利地查清了事实。

(一)收集信息，做好查前准备

首先，检查人员细致了解了该行业的特点及业务流程，其次，多方收集企业的以下涉税信息：一是在CTAIS和综合数据平台中调取了该企业的基本信息及申报数据;二是调取了该企业的征管档案及以前年度检查信息;三是对该企业的开发项目实地察看，了解被查对象的整体经营情况，开发项目竣工情况、出售情况等，为下一步检查工作的顺利开展奠定基础。

(二)查前分析，锁定涉税疑点

检查组在CTAIS和综合数据平台中调取了该企业4年的财务信息和所得税申报信息，结合L省局下派案源附带的8项疑点，进行了对比分析，制作了利润表分析表、所得税对比分析表，并将分析数据与实地调查情况进行了比较，初步发现如下涉税疑点：一是预收账款余额较大，可能存在应计未计预售收入问题;二是开发成本变化异常，可能存在成本列支不实问题;三是销售收入与营业税金及附加不匹配，可能存在未及时申报预售收入、未及时结转已完工商品房收入问题。

(三)录入合同数据，核实收款时间、金额

在实地调查中发现，除E城项目外其余在查项目均已完工人住，除少量网点、办公楼外绝大部分已出售，所以第一时间掌握企业销售合同是本案的基础，在检查中，检查组第一时间进入该企业，责成该企业提供所有收款收据及合同，之后将该企业提供的开发房屋数据逐笔录入电脑，并进行分类统计分析，经检查人员和企业财务人员比对确认后，固定基础数据。通过比对分析，发现该企业未按税法规定将动迁户拆迁“还平”部分差额计收入的事实。

(四)查阅审批资料，确定建筑面积

检查组要求企业提供了政府部门的审批资料，如《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等确定了土地开发面积及施工开始时间。同时要求企业提供了房屋测绘报告。通过以上证件、资料和测绘报告，检查组核实了开发项目建筑面积。通过比对发现该企业未按税法规定确定可售面积，将动迁户拆迁还平部分面积52,10.64平方米，赠送的阁楼、地下室面积9,70.72平方米从可售面积中减除，增大了单位成本的事实。

(五)通过走访物业公司，确定项目竣工时间

确定项目竣工时间是本案的关键，检查组通过走访小区居民，到物业公司了解物业合同签订时间，最终确定各项目的竣工时间，从而发现了该企业未按期结转竣工项目销售收入的事实。

(六)审核开发成本，确认票据合法性

检查组抽调专门人员对企业列支的开发成本进行逐笔核对，并进行分类统计，与评估模板进行比对，以确定成本的真实性、合法性。通过比对，检查组发现2011年该企业预提C城各项基础设施配套费25,92,89.95元，未取得合法票据，直接计人此项目开发成本。

(七)对企业账目进行认真审核

检查组对企业往来账、期间费用进行重点审核。通过审核发现，该企业2011年将收到的中国电信C市分公司预交未完工办公楼房款7,000,000元，计人其他应付款，未申报预缴企业所得税;2009年，该企业滞纳金、罚款支出134,30.33元计人营业外支出，未作纳税调整。2009年，该企业将化石节赞助、佛舍利供奉道场捐赠合计305,000.00计人管理费用，未作纳税调整。2011年，该企业物业收取维修基金266,940.0元，未计收入。

三、违法事实及定性处理

(一)违法事实

1. 2008年度

2008年，该企业B城项目预售收入53，443，023.56元。申报纳税。

2. 2009年度

(1) 2009年，该企业B城、C城、D城项目预售收入210，178，930.30元未申报纳税。

(2)2009，该企业滞纳金、罚款支出134，030.33元计人营业外支出，未作纳税调整。

(3) 2009年，该企业将C市化石节活动赞助、佛舍利供奉道场捐赠合计305，000.00元计入管理费用，未作纳税调整。

3. 2010年度

(1) 2010年，该企业C城、D城项目预售收入260，351，098.03元未申报纳税。

(2) 2010年，该企业在对B城项目完工决算中，未按税法规定确定可售面积，将动迁户拆迁还平部分面积52,710.64方米，赠送的阁楼、地下室面积9,570.72方米从可售面积中减除，增大了单位成本。

(3) 2010年，该企业少申报B城项目完工决算收入83,421,662.23元，仅将开具发票且签订购房合同部分188,765,928.60元确认完工收入。

4. 2011年度

(1) 2011年，该企业物业维修基金已收取未上交，金额266,094.00元。

( 2) 2011年，该企业将收到的中国电信C市分公司预交未完工办公楼房款7,000,000.00元，计人其他应付款，未申报预缴企业所得税。

(3) 2011年，该企业预提C城各项基础设施配套费25,392,889.957元，未取得合法票据，直接计人此项目开发成本。

(4) 2011年，该企业在对D城项目完工决算中，未按税法规定确定可售面积，将动迁户拆迁还平部分面积7,536.94平方米从可售面积中减除，增大了单位成本。

(5) 2011年，该企业少申报C城、D城、B城项目完工决算收入243,591,713.15元，仅将开具发票且签订购房合同部分184,027,712.82元确认完工收入。

(二)定性处理

1.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号)第五条、第七条、第八条、第九条的规定，该企业取得的B城、C城、D城、E城、中国电信C市分公司办公楼项目的预售收入应计入当期应纳税所得额。其中，2008年少计B城项目预售收入53,443,023.56元;2009年少计记B城、C城、D城项目预售收入210,178,930.30元; 2010年少计C城、D城项目预售收入260,351,098.03元; 2011年少计记中国电信C市分公司未完工办公楼房款7,000,000.00元。

2.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发(2009] 31号)第三条、第七条、第九条的规定，该企业已完工的B城、C城、D城项目，在完工当年应及时结转实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。其中，2010年B城项目完工决算收入83,421,662.23元未及时结转;2011年C城、D城、B城项目完工决算收入243,591,713.15元未及时结转。

3.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十四条、第十七条的规定，该企业在确定已完工的B城、C城、D城项目的总可售面积应以房产部门确定的测绘面积为准，减除公共配套设施面积后，计算总可售面积，以此计算已销开发产品的计税成本。经确认B城项目可售面积为149,726.22平方米;C城项目可售面积为167,290.44平方米;D城项目可售面积为34,302.85平方米。

4.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009] 31号)第三十二条的规定，该企业2011年预提的C城各项基础设施配套费25,392,889.95元，未取得合法票据，调减开发成本25,392,889.95元。

5.根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十六条的规定，该企业2011年物业维修基金已收取未上缴，未作纳税调整266,094.00元。

6.根据《中华人民共和国企业所得税法》第十条及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十四条的规定，2009年该企业滞纳金、罚款支出134,030.33元以及化石节赞助、佛舍利供奉道场捐赠支出合计305,000.00元。以上六项调增应纳税所得额，合计应补缴企业所得税7,218,105.307元。

7.根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该企业少缴的税款，从滞纳税款之日起到实际缴纳税款之日止按日加收万分之五的滞纳金。

四、案件分析

(一)工作启示

1.人员组成合理，工作思路清晰。为做好对该公司的纳税检查，C市稽查局组成了由副局长带队的精干的检查组。检查组成员都从事税务检查工作多年，具备丰富的检查经验，而且大都参与过房地产企业检查。这种人员配备，增强了检查工作的针对性，预案合理，方向明确，重点突出，确保了稽查成效。

2.政策把握到位，计算方法准确。尽管检查组成员都是业务骨干，但从查前到查中，检查人员仍对相关税收政策尤其是针对房地产行业的一些税收规定进行了重新梳理，并多次就具体业务进行研究讨论，这就保证了案件检查质量。此外，对企业多列成本金额的计算上，检查人员结合实际，准确划分，运用合理计算方法。从政策执行到计算方法两方面，最终均得到了被查企业的认可。

(二)工作建议

从本案检查出的问题看，房地产企业收入、成本核算及费用管理等比较混乱，随意性较大。建议管理部门切实强化房地产企业预售收入核算、开发商品成本计算、各项费用摊销的监控与管理，会计制度与税法差异部分督促企业及时调整申报，保障国家税款及时征收入库，减少纳税人的损失。

来源：中国税务报