二手房买卖税费问题

留言时间：2019-11-14

纳税人所属地

厦门

问题内容

个人出售普通自住商品房，买卖双方需要缴纳什么税，税率多少，计税基础怎么计算？

附件

无附件

答复机构

厦门市税务局

答复时间

2019-11-15

答复内容

国家税务总局厦门市12366纳税服务中心答复：

   尊敬的纳税人（扣缴义务人、缴费人）您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

   个人出售其购买的住房涉及以下税收：

一、增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

二、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加

  城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。适用税（费）率为： 城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：按 3% 的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计征。

三、个人所得税：

  一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收：

  （一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照房产转让应纳税所得额的20％计征(注：采用据实征收计算方法下，涉及到其他允许扣除的费用的，也需要相关费用满足真实且能够提供合法凭证条件方能采用此计算方法）；

  （二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征；

   个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房（注：转让时，“唯一”状态应相应保持5年或以上），产权人需要向厦门市不动产登记中心申请开具唯一家庭生活用房证明，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时向厦门市不动产登记中心申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

  “家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市不动产登记中心在受理已婚纳税人提交资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其他地市的，当事人应补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税;对福建省外户籍的产权个人或者外籍人员，在当事人（有配偶的为夫妻双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭唯一生活用房基础上，还需要当事人出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税。

四、印花税

   自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

五、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。

六、契税由购买方缴纳。

  一、自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

  家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

  我市家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并做确认（该项认定工作，由房地产主管部门在接收纳税人的二手房权属转移登记申请时办理）。

  二、个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。