荆州市人民政府关于印发《荆州市房地产税收征收管理实施办法》的通知

荆政规[2009]2号

全文有效

2009年3月29日

各县、市、区人民政府，荆州开发区，市政府各部门：

  现将《荆州市房地产税收征收管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

  荆州市房地产税收征收管理实施办法

  第一条 为进一步加强各级地税、国土资源、房产、发改、建设、规划和财政等管理部门的相互配合，强化房地产税收的征收管理，充分发挥税收的调控作用，促进房地产业的健康发展，根据《国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发[2008]14号）和《省人民政府办公厅关于加强房地产税收管理工作的通知》（鄂政办电[2008]138号）及其他有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市范围内房地产业的税收征收管理活动。凡在本市从事房地产经营活动，发生房地产业应税行为的单位和个人，均为房地产业应缴地方各项税费的纳税义务人（以下简称纳税人）。

  第三条 本办法所称房地产业，是指提供建筑安装、转让土地使用权和销售不动产的业务。

  提供建筑安装业劳务是指提供建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。

  销售不动产是指销售建筑物及其他土地附着物，包括：新建房屋（即增量房）销售和二手房（即存量房）交易。

  转让土地使用权是指通过国土资源部门以招、拍、挂或其他方式有偿转让土地使用权。

  第四条 从事房地产业的纳税人应缴纳的税费主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、印花税、耕地占用税、契税和地方教育发展费、河道堤防维护费及价格调节基金。

  第五条 下列行为属于房地产税收的征税范围：

  （一）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物及其他土地附着物的行为。

  （二）将不动产无偿赠与他人的行为。

  （三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。

  （四）未到国土资源、房产部门办理土地使用权或不动产所有权转移手续，但实际已经取得土地或不动产的占用、使用和处置权，并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为。

  （五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为；土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。

  （六）接受他人委托代建不动产，但以接受人自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托人的行为；在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其权益）有偿转让给他人的行为。

  （七）对一方提供土地使用权，一方提供资金，合作建造不动产的行为，分别征收营业税：

  1.合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，以销售者作为纳税人按销售不动产行为征税；

  2.对出地方提供土地使用权，由出资方负责建造不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还给提供土地使用权一方的，对提供土地使用权的一方按“服务业？D？D租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；

  3.合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。

  第六条 整合征管资源，实行房地产税收一体化管理。各级地方税务机关应按照行业管理的要求，将房地产税收集中到一个征收机构统一管理。

  第七条 对纳税人发生的不同应税行为，分别按以下税（费）率或附征率计征地方各项税费：

  （一）凡纳税人发生转让土地使用权或销售不动产的，应征收下列税费：

  1.营业税及其附加税（费）。营业税按销售（转让）收入额，依5%的税率征收；城建税按实缴营业税税额7%（镇5%、乡1%）征收，教育费附加按实缴营业税税额3%征收，河道堤防维护费按实缴营业税税额2%征收；

  2.地方教育发展费按销售（转让）收入额的0.1%征收；

  3.价格调节基金按销售（转让）收入额的0.1%征收；

  4.印花税按书立的购房合同（产权转移书据）金额，依0.05%的税率征收，对个人销售或购买住房暂免征收印花税；

  5.土地增值税按销售（转让）收入分别实行预征和核定征收：

  （1）对财务健全的企业，按销售（转让）收入实行预征，预征率分别为：普通住房0.5%，其他住房2%，开发项目完工后汇算清缴；单纯转让土地使用权，按转让收入额依5%的比例预征；非房地产开发企业和单位按转让收入额依2%的比例预征；

  （2）凡财务制度不健全或符合清算条件拒不实行清算的企业，按销售（转让）收入实行核定征收，核定征收率为：普通住房1%，其他住房2%，转让旧房（存量房）2.5%，单纯转让土地使用权5%；

  （3）个人销售住房暂免征收土地增值税。

  6.企业所得税。凡财务制度不健全的，一律按销售（转让）收入额附征。销售非普通住房或其他不动产、土地使用权，在荆州城区的，依3.5%的附征率计征；在其他地区的，依2%的附征率计征。销售普通住房，在荆州城区的，依2%的附征率计征；在其他地区的，依1%的附征率计征。

  凡财务制度健全并经主管地税机关认定按销售（转让）收入实行预缴所得税的，先预缴后汇算清缴，其预缴率统一为2%。

  7.个人所得税。凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定计征；凡不能据实征收的，按销售（转让）收入额附征。销售非普通住房或其他不动产、土地使用权，在荆州城区的，依4%的附征率计征；在其他地区的，依2%的附征率计征。销售普通住房，在荆州城区的，依2%的附征率计征；在其他地区的，依1%的附征率计征。

  对个人转让房屋，凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定计征；凡不能据实征收的，按转让收入额附征。转让普通住房，依1%的附征率计征；转让非普通住房，依2%的附征率计征。

  8.契税按取得不动产或土地使用权成本价征收，税率为4%。其中个人首次购买90平方米及以下普通住房的税率为1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；购买90平方米－140平方米（含）普通住房的税率为2%。

  9.耕地占用税按实际占用耕地面积征收，征收标准为：荆州城区每平方米45元（其中经济开发区每平方米35元），沙市区乡镇、荆州区乡镇、江陵县、松滋市、公安县、石首市、监利县、洪湖市为每平方米25元。

  （二）凡纳税人发生建筑安装行为的，应征收下列税费：

  1.营业税及其附加税（费）。营业税按工程收入额依3%的税率计征；城建税按实缴营业税税额7%（镇5%、乡1%）征收，教育费附加按实缴营业税税额3%征收，河道堤防维护费按实缴营业税税额2%征收；

  2.地方教育发展费按销售（转让）收入额的0.1%征收；

  3.价格调节基金按销售（转让）收入额的0.1%征收；

  4.印花税按书立的建筑安装合同金额，依0.03%的税率征收；

  5.企业所得税。凡财务制度不健全的，一律按工程收入附征。在荆州城区的，依3%的附征率计征；在其他地区的，依1 5%的附征率计征。凡财务制度健全并经主管地税机关认定按工程收入实行预征所得税的，先预征后汇算清缴，其预征率统一为2%；

  6 个人所得税。凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定计征；凡不能据实征收的，按工程收入额附征，依1 5%的附征率计征。

  第八条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

  纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地税机关应以本地区当月或近期转让土地使用权或销售不动产的平均价格作为其营业额；没有同类平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。

  第九条 纳税人提供建筑安装劳务、转让土地使用权或销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，为其收讫营业收入款项或索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或销售不动产采用预收款项（含预收定金）方式的，其纳税义务发生时间为其收到预收款（预收定金）的当天。将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

  第十条 纳税人销售不动产或提供建筑业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，按国税发[2006]128号文的规定，持有关资料向主管地税机关申请办理不动产、建筑工程项目登记。

  建筑施工单位与单位或个人签订施工合同后，应到主管地税机关办理（注册）税务登记或建筑工程项目登记；建筑施工单位在领取工程款时，必须凭正式建安发票结账。

  第十一条 房地产开发单位或个人在发生房地产经营业务收入时，应及时到地税机关申请领购预售房款专用收据，按月将取得的经营业务收入向地税机关申报缴纳税费。开发的房地产项目验收合格后在房产管理部门办理房屋权属登记前，应到地税机关将预售房款专用收据换成销售不动产专用发票。房地产开发单位或个人在转让土地使用权或者销售不动产收取款项（包括收取预收定金）时，不得以其他任何收据代替。

  第十二条 地税部门和相关职能部门要进一步加强部门协调配合，建立综合信息传递机制，共同抓好房地产各环节税收控管；加快房地产业税收征管互联网开发与应用，完善综合信息共享机制。

  （一）发改部门应于每月10日前向地税部门传递有关房地产项目立项信息。

  （二）建设、规划部门应于每月10日前向地税部门传递房地产开发及建筑工程项目审批信息。

  （三）国土资源部门按照“先税后证”的规定，凭耕地占用税凭证（或减免税证明）办理耕地转建设用地手续；凭契税完税凭证（或减免税证明）办理土地权属登记或变更登记，并将耕地占用税、契税完税凭证（或减免税证明）存档备查。凡未提供耕地占用税、契税完税凭证（或减免税证明）的，国土资源部门一律不得办理耕地转建设用地手续、土地权属登记或变更登记。国土资源部门应于每月10日前向地税部门传递耕地转建设用地、土地使用权交易信息。内容包括承受土地使用权的单位或个人名称、土地位置、价格、用途、面积等，地税部门应对上述信息认真核对。

  （四）房产部门按照“先税后证”的规定，凭销售不动产发票和契税完税凭证（或减免税证明）办理产权交易手续，并将契税完税凭证存档备查。凡未提供销售不动产发票和完税凭证（或减免税证明）的，房产部门一律不得办理房屋权属登记或变更登记。房产部门应于每月10日前将房屋权属登记或变更登记的信息向地税部门传递，地税部门应对上述信息认真核对。

  地税契税征收窗口应依据纳税人报送的销售不动产发票和其他申报资料，受理契税办理事项，并将发票复印件作为申报资料存档；对于报送资料不全者，应要求其补充资料，否则不予受理。同时，地税部门应将实施有关税收管理过程中获取的信息按月定期传递给各有关职能部门。

  第十三条 对国土资源、房产部门配合税收管理增加的支出，同级财政部门按其实际协助地税部门征收税额4－5%的比例拨付协税护税经费。

  第十四条 地税部门工作人员在征税过程中，经发现有擅自减免税和收人情税行为的，应按照相关规定追究相关人员责任，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任；纳税人若采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式造成少缴或不缴税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任；纳税人违反规定未使用预售房款专用收据、专用发票和支付建筑施工工程款项时，未凭地税部门出具的正式建筑安装发票的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚。

  相关职能部门未按要求及时传递信息，追究相关人员责任；对未做到“先税后证”规定的，要追究相关责任人员的责任，情节严重且造成税款流失的，由失职单位补交相应流失税款，并对相关失职人员依法给予行政处分。

  第十五条 各县市区政府可按照本办法规定，结合实际，制定房地产税收征收管理的具体实施方案。

  第十六条 本办法具体应用中的问题由市地税局负责解释，其未尽事项，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关政策执行。

  第十七条 本办法有效期为2年，自2009年1月1日起施行。

  市政府法制办关于《荆州市房地产税收征收管理实施办法》审修情况的说明

  市政府：

  市地税局代拟的《荆州市房地产税收征收管理实施办法》（以下简称《实施办法》）经市政府办公室组织征求发改委、建设、规划、土地、房产、财政等部门意见后转交我办审查，现将审查中的具体问题说明如下：

  一、关于房地产税收征管方式。

  我市《实施办法》规定的房地产税收征收，是通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的一体化管理方式。这是根据国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理的一系列文件和省地税局关于印发《湖北省房地产税收一体化管理暂行办法》的通知，以及省人民政府办公厅关于加强税收管理工作的通知》（鄂政办电[2008]138号）精神制定的。

  二、关于房地产税收征管一体化范围、计税依据及纳税义务发生时间。

  《实施办法》第五条对征收范围做出的解释，第四条确定的税（费）种，第八条确定的计税依据以及第九条规定的纳税义务发生时间，均来源于《企业所得税法》、《个人所得税法》、《营业税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》等法律、法规及国家税务总局规范性文件的规定。

  但国家税务总局、省地税局文件中规定的房地产税收一体化管理，是指取得土地使用权、从事房地产开发、房地产交易所涉及的税收的征收实行一体化管理，我市在《实施办法》第三条中，结合实际并参照黄冈市的做法，将房地产税收征管一体化范围扩大到建筑安装业。同时，在第四条中，将价格调节基金也列入房地产税收征管一体化征收范围。

  三、关于税率标准。

  《办法》第七条规定的税率标准中，营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育发展费、河道堤防维护费、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税的税（费）率均直接来源于《营业税暂行条例》、《契税暂行条例》等法律、法规的规定。价格调节基金的征收比例是依照《荆州市价格调节基金征收使用管理办法》（市政府令第67号）的规定。

  由于房地产开发项目普遍属于滚动开发，开发周期长，在项目未竣工前房地产企业已经取得预售收入，而成本、费用的分摊和计算困难，无法准确计算土地增值税、企业所得税和个人所得税。根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税的通知》（国税发[2006]31号）、《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》（国税发[2007]104号）、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）和《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（鄂地税发[2008]207号）等文件的规定，结合我市实际，参照黄冈的做法确定预征、附征标准。

  四、关于部门配合。

  《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）、《国家税务总局、财政部、国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知》（国税发[2008]14号）和《省人民政府办公厅关于加强房地产税收管理工作的通知》（鄂政办电[2008]138号）均对加强部门配合，强化房地产税收征管提出了具体要求。

  五、关于协税护税经费。

  国土资源和房管部门在配合地税部门强化房地产税收征管，开展“先税后证”控管过程中，必然要付出一定的管理成本，因而有必要向其支付协税护税经费。4－5%的具体比例是根据目前财政部门向市房产部门支付的协税经费比例提出的建议数。

  六、关于文件的有效期和实施时间。

  根据省政府有关规范性文件要设定有效期制度的规定，并综合考虑国家税收政策调整的周期等因素，《实施办法》第十七条将文件的有效期规定为2年。早在2005年，国家税务总局、省地税局就提出实行房地产税收一体化管理，而且有些房地产税税种是以一个年度为计算基数，因此，在该条中，将文件实施时间拟定在2009年1月1日。