直系亲属房产交换的几个问题

留言时间：2019-07-23

纳税人所属地

安徽

问题内容

您好，本人的1套房产（90平方米以下，满5年，二套房）与本人父亲的房产（满5唯一，90平方米以下）打算进行直系亲属房产互换（产证均为合肥市），有以下几个问题不明白：

1、契税是按两套房产评估价各自全额1.5%征收，还是两套房产评估价差额3%征收；

2、我需要缴纳的个人所得税的是按我房产全额还是两套差额征收；

3、本次交换本质上是买卖关系，如果缴纳的个人所得税是全额征收，是否符合《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）中“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金”条款。按此条款可退还相应部分税款。如不符合请告知原因。谢谢。

附件

无附件

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2019-07-29

答复内容

安徽税务12366纳税服务热线：

尊敬的纳税人您好，您提交的问题已收悉

(一)土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。按照差额部分缴纳适用法定税率，安徽省法定税率3%。

（二）个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。适用的税率20%。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（合理费用：本次缴纳的附加税、维修基金、工本费、银行利息）纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级税务局或者省级税务局授权的地市级税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。核定征收不适用与赠与、继承再转让的情况。

（三）根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：“对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，本通知自2010年10月1日起执行

（财税字〔1999〕278号）中“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金”。此条款已经失效。

感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询