出租房产增值税适用税率-更正了购买日期

留言时间：2019-11-22

纳税人所属地

安徽

问题内容

1、我单位2006年取得一处房产，价格5000万元，2017年进行了装修（装修时房产折旧后净值800万元），装修金额1500万元（包括装修和更换电梯等设施）。现拟对房产的部分房间出租，税率应适用5%还是9%？如果适用5%，是否需要对装修时抵扣的进项税额进行转出？如果需要转出按什么方式和比例转出？

2、我单位是增值税全省汇总申报企业，2006年购入一处房产，2018年无偿从一个机构调拨到另一个机构（两个机构均为一般纳税人，调拨仅账务上划转，不需要支付任何对价，也没有过户），调入机构出租该房产时，是否也适用税率5%？

附件

无附件

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2019-12-03

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

 一、 一般纳税人出租不动产的适用税率是9%；出租2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

  关于“取得的不动产”：纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。

 若房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

 因此，能否适用简易计税按照不动产的取得时间进行判断。

 二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“第二十七条  下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

 ……

 第三十条 已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。

 第三十一条 已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

 不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率

 固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。”

 三、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号规定：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

 调入机构出租该房产时，对于租入不动产取得时间，应按照租入合同约定的租期开始日计算。如果2018年租入的不动产目前再转租，按照适用税率9%缴纳增值税。

 感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。