房地产企业增值税申报

留言时间：2020-03-20

纳税人所属地

安徽

问题内容

专家好！

我是一户一般纳税人性质的房地产企业。2019年8月，我公司开发的一地产项目完工，开发项目属于“营改增”之后的新项目。项目完工之后，部分客户到公司实地看过现房后觉得不错，然后就交付了首付款，并签订了相关购房手续。我想请教的是：

1、对公司收到的项目完工之后这部分看过现房然后交付的购房首付款，我们在次月办理增值税申报时，是按照3%的预缴率办理预缴申报还是按9%的增值税适用税率办理申报？（我们理解是,虽然收到的这部分首付款是在开发产品完工之后，但这部分首付款属于预收款性质，不是房屋全款，应按3%办理预缴申报，不知对否？）

2、我们是2019年8月完工，10月交房。在收入结转时间上，我们应该是在项目完工当月，也就是8月就办理收入结转？还是在房屋交付时间，也就是10月办理收入结转？

3、项目完工之前收到部分购房者交付的首付款，但项目完工之时，也就是2019年8月有部分交付过首付款购房者的按揭款因种种原因未能及时进入公司账户，那么结转收入时，我们是不是也需要把这部分购房者交付的首付款也作收入结转，然后按9%的适用税率办理增值税申报？（虽然我们开发的产品已经完工，也达到了交付条件，但这部分按揭款尚未进入公司账户的购房者，我们暂时是不会把房屋交付给他们的，购房发票也是不会开具的。直至按揭款进入公司账户之后，我们才会向这样的客户办理交房手续。）

烦请专家给予答复，谢谢！

附件

房地产企业增值税申报咨询.docx

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2020-03-31

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

   一、一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税；在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款，应填报《增值税预缴税款表》。

   二、企业所得税方面，根据国税发〔2009〕31号规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

  (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

  (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

  (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

  (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

  1. 采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  2. 采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  3. 采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

  4. 采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

   三、对于房地产销售企业收到预收款，按3%预征率预缴增值税；待纳税义务发生时间确认后，再按适用税率9%缴纳增值税。一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照财税〔2016〕36号文件第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

   感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。