房地产 不得抵扣进项税 不再合理

留言时间：2019-12-23

咨询对象 海南省税务局

问题内容 国家税务总局公告2016年第18号）第十三条规定，确定了房地产企业不得抵扣进项税。问题时，那些年的老项目都已经完工交付了，为什么还要参与划分不得抵扣进项税。例如我开发的老项目8万平米，都已经完工交楼了，现在开发的新项目0.8万平米，现在为新项目做的广告费进项税，还要进项税转出90%。很不合理，显然该规定已经不合时宜了。恳请税局对该情形调研核实。

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答复机构 海南省税务局

答复时间 2019-12-24

答复内容 您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《国家税务总局关于发布＜房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法＞的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十三条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。     不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。”

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法 第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。”

因此，如不属于不得抵扣的情形，且分开核算一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目的，用于一般计税项目的进项税额可以抵扣。

感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系海南税务12366或主管税务机关。