计税依据

留言时间：2020-04-07

咨询对象

宁波市税务局

问题内容

我公司是一家很有实力的高科技企业，当地政府为了招商引资，以优惠价格向我公司供应300亩土地，其中100亩约定要造人才公寓，作为引进人才的住宅房使用，土地性质是住宅用地，另外200亩是工业用地。我公司单独成立一家房地产全资子公司，开发100亩土地，土地受让方经政府同意，也已经变更为子公司名称。现在人才公寓已经造好，成本价5亿元，市场公允价格6.5亿元。本公司决定向科研人员以成本价销售这批住宅。请问，子公司增值税、土地增值税、企业所得税，能否以成本价5亿元确定收入，作为纳税的计税依据？员工低价买房，差额1.5亿元是否需要作为工薪所得缴纳个人所得税？

附件

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答复机构

宁波市税务局

答复时间

2020-04-09

答复内容

宁波市12366呼叫中心答复：增值税：根据中国人民共和国增值税暂行条例实施细则第十六条：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：

  （一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

  （二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；

  （三）按组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

  组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

因此，纳税人可以市场公允价格作为参考计征增值税。同时建议纳税人将相关合同提请主管税务机关进行界定。

企业所得税：《中华人民共和国企业所得税法》第四十一条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百零九条 企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：

  (一)在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系;

  (二)直接或者间接地同为第三者控制;

  (三)在利益上具有相关联的其他关系。

  第一百一十条 企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。

个人所得税：单位低价向职工售房，员工的个人所得税，按财税〔2018〕164号文件规定：单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，符合《财政部 国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税〔2007〕13号）第二条规定的，不并入当年综合所得，以差价收入除以12个月得到的数额，按照月度税率表确定适用税率和速算扣除数，单独计算纳税。

鉴于宁波各地对开发人才公寓住房的操作模式差异，相关税种的计税依据请提交相关资料向主管税务机关咨询。