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青岛市税务局：青岛市城市更新和城市建设税费政策指引

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青岛市城市更新和城市建设税费政策指引

发布时间: 2022-06-09 来源: 青岛市税务局

青岛市城市更新和城市建设税费政策指引

国家税务总局青岛市税务局

青岛市城市更新和城市建设总指挥部

2022 年6 月

前言

青岛市城市更新和城市建设攻坚行动已列为2022 年青岛市党代会及政府工作报告的重要内容。为认真贯彻全面落实青岛市委市政府关于城市更新工作和城市建设攻坚行动的战略部署，促进城市低效用地再开发，集约节约利用土地资源，提升城市功能，青岛市税务局会同青岛市城市更新和城市建设总指挥部整理编写了《青岛市城市更新和城市建设税费政策指引》。

根据《青岛市人民政府推进城市更新工作的意见》及《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动》的工作任务，本指引暂分为5 类、13 个事项、42 个场景。大类分别是历史城区保护更新，重点低效片区（园区）开发建设，旧城旧村旧厂房改造，市政设施建设（交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设）、城市更新与城市建设其他相关事项。

本指引基于相关重点工作任务，以改造环节为时间链条，力求全税（费）种、全周期梳理青岛市城市更新和城市建设过程中，征地、拆迁、安置、建设、施工等涉及的增值税及附加、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税务政策规定，可作为青岛市城市更新和城市建设过程中相关主体办理涉税事宜的政策参考。供货方提供货物、劳务、服务等，按规定依法申报缴纳相关税费。因篇幅限制，本指引暂不涉及。

本指引根据国家相关法律、行政法规以及青岛市城市更新和城市建设工作情况适时修订。

本指引依照有权部门主动公开的国家相关法律、行政法规、税务规范性文件等编纂。可作为政策参考,不构成约束性规范。涉及的具体政策内容，以有权机关发布的法律、行政法规、税务规范性文件的正式文本为准。未尽事宜，按照税收法律、行政法规及相关规定执行。

本指引发布后，国家相关法律、行政法规、上级文件等对相关事宜作出规定的，以有权机关的规定为准。

前言.................................................................................................................................................. I

一、历史城区保护更新.....................................................................................................................1

1.1 事项改造施工....................................................................................................................1

1.1.1 改造场景..................................................................................................................1

1.1.1.1 工程施工企业..............................................................................................1

1.1.1.2 专业经营单位..............................................................................................3

二、重点低效片区（园区）开发建设.............................................................................................3

2.1 全面改造..............................................................................................................................4

2.1.1 拆迁补偿场景.........................................................................................................4

2.1.1.1 被征收单位或个人（原权属人）............................................................. 4

2.1.1.2 合作企业.....................................................................................................6

2.1.1.3 工程施工企业.............................................................................................7

2.1.2 土地出让场景.........................................................................................................8

2.1.2.1 自然资源规划管理部门............................................................................ 8

2.1.2.2 合作企业.....................................................................................................8

2.1.3 房地产开发、销售场景.......................................................................................10

2.1.3.1 合作企业...................................................................................................10

2.1.3.2 工程施工企业...........................................................................................12

三、旧城旧村旧厂房改造...............................................................................................................12

3.1 村企合作改造....................................................................................................................13

3.1.1 合作意向企业垫付前期费用场景...................................................................... 13

3.1.1.1 村集体经济组织........................................................................................13

3.1.1.2 提供前期服务的专业机构...................................................................... 15

3.1.2 改造主体公司返还前期费用场景...................................................................... 15

3.1.2.1 合作意向企业...........................................................................................16

3.1.2.2 改造主体公司...........................................................................................16

3.1.3 拆迁补偿场景.......................................................................................................17

3.1.3.1 村民、村集体经济组织、集体土地使用方........................................... 17

3.1.3.2 改造主体公司...........................................................................................19

3.1.3.3 其他规定...................................................................................................20

3.1.4 土地出让场景.......................................................................................................21

3.1.4.1 自然资源规划管理部门........................................................................... 21

3.1.4.2 改造主体公司............................................................................................21

3.1.5 复建安置房建设场景...........................................................................................23

3.1.5.1 方式1：改造主体公司代建安置房........................................................ 24

3.1.5.1.1 改造主体公司.............................................................................. 24

3.1.5.1.2 村集体经济组织.......................................................................... 26

3.1.5.1.3 工程施工企业.............................................................................. 27

3.1.5.2 方式2：改造主体公司自建安置房........................................................ 27

3.1.5.2.1 改造主体公司.............................................................................. 28

3.1.5.2.2 村集体经济组织.......................................................................... 31

3.1.5.2.3 工程施工企业.............................................................................. 31

3.1.5.3 方式3：村集体经济组织自建安置房.................................................... 32

3.1.5.3.1 村集体经济组织.......................................................................... 32

3.1.5.3.2 改造主体公司.............................................................................. 33

3.1.5.3.3 工程施工企业.............................................................................. 34

3.1.5.3.4 其他规定.......................................................................................35

3.1.6 复建安置房分配场景...........................................................................................35

3.1.6.1 村集体经济组织.......................................................................................35

3.1.6.2 村民...........................................................................................................36

3.1.7 融资区房屋建设、销售场景.............................................................................. 37

3.1.7.1 改造主体公司...........................................................................................37

3.1.7.2 工程施工企业...........................................................................................38

3.2 村集体经济组织留用地转让............................................................................................39

3.2.1 补缴土地出让金场景...........................................................................................40

3.2.1.1 村集体经济组织.......................................................................................40

3.2.2 留用地使用权转让、权属变更场景.................................................................. 41

3.2.2.1 村集体经济组织.......................................................................................41

3.2.2.2 合作企业...................................................................................................42

3.2.2.3 其他规定...................................................................................................43

3.2.3 分成物业移交场景...............................................................................................43

3.2.3.1 方式1：无偿移交.................................................................................... 43

3.2.3.1.1 合作企业.......................................................................................43

3.2.3.1.2 村集体经济组织、村民.............................................................. 44

3.2.3.2 方式2：固定价格回购............................................................................ 46

3.2.3.2.1 合作企业.......................................................................................46

3.2.3.2.2 村集体经济组织、村民.............................................................. 47

3.3 村集体经济组织租赁改造村级园区市场....................................................................... 48

3.3.1 拆迁补偿场景.......................................................................................................48

3.3.1.1 集体物业承租方.......................................................................................48

3.3.1.2 工程施工企业...........................................................................................49

3.3.2 土地租赁场景.......................................................................................................50

3.3.2.2 改造企业...................................................................................................51

3.3.3 物业建设、运营场景...........................................................................................51

3.3.3.1 改造企业...................................................................................................51

3.3.3.2 工程施工企业...........................................................................................53

3.3.4 物业收回场景.......................................................................................................54

3.3.4.1 村集体经济组织........................................................................................54

3.4 政府直接收储....................................................................................................................54

3.4.1 土地征收（收回）场景.......................................................................................55

3.4.1.1 村集体经济组织.......................................................................................55

3.4.1.2 集体土地承租方.......................................................................................57

3.4.1.3 其他规定...................................................................................................57

3.4.2 建筑物拆除、平整场景.......................................................................................58

3.4.2.1 工程施工企业...........................................................................................58

3.5 旧厂房自主改造................................................................................................................59

3.5.1 补缴土地出让金场景...........................................................................................59

3.5.1.1 不动产权属人...........................................................................................59

3.5.2 自主改造场景.......................................................................................................59

3.5.2.1 不动产权属人...........................................................................................60

3.5.2.2 工程施工企业...........................................................................................61

3.6 旧厂房收购改造................................................................................................................62

3.6.1 收购场景...............................................................................................................62

3.6.1.1 被收购企业...............................................................................................62

3.6.1.2 收购企业...................................................................................................63

3.6.2 改造场景...............................................................................................................64

3.6.2.1 收购企业...................................................................................................64

3.6.2.2 工程施工企业...........................................................................................66

3.7 旧厂房合作改造................................................................................................................67

3.7.1 改造主体公司成立场景.......................................................................................67

3.7.1.1 旧厂房原权属人.......................................................................................67

3.7.1.2 改造主体公司...........................................................................................69

3.7.2 增资扩股引入合作企业场景.............................................................................. 69

3.7.2.1 改造主体公司............................................................................................70

3.7.3 补缴土地出让金场景...........................................................................................70

3.7.3.1 改造主体公司...........................................................................................70

3.7.4 拆迁补偿场景.......................................................................................................71

3.7.4.1 旧厂房用地承租方.................................................................................. 71

3.7.4.2 工程施工企业...........................................................................................71

3.7.4.3 改造主体公司...........................................................................................72

3.7.5 复建物业过户及股权退出场景.......................................................................... 73

3.7.5.1 改造主体公司...........................................................................................74

3.7.5.2 旧厂房原权属人.......................................................................................75

3.7.5.3 其他规定...........................................................................................76

3.7.6 物业开发、销售场景...........................................................................................76

3.7.6.1 改造主体公司...........................................................................................76

3.7.6.2 工程施工企业...........................................................................................78

3.8 旧厂房单一主体归宗改造................................................................................................79

3.8.1 拆迁补偿场景.......................................................................................................79

3.8.1.1 不动产原权属人.......................................................................................79

3.8.1.2 改造主体公司...........................................................................................81

3.8.1.3 工程施工企业...........................................................................................83

3.8.2 土地出让场景.......................................................................................................84

3.8.2.1 自然资源规划管理部门.......................................................................... 84

3.8.2.2 改造主体公司...........................................................................................84

3.8.3 房地产开发、销售场景.......................................................................................85

3.8.3.1 改造主体公司...........................................................................................85

3.8.3.2 工程施工企业...........................................................................................87

四、市政设施、交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设......88

4.1 全面改造............................................................................................................................88

4.1.1 拆迁补偿场景.......................................................................................................89

4.1.1.1 被征收单位或个人（原权属人）........................................................... 89

4.1.1.2 合作企业...................................................................................................91

4.1.1.3 工程施工企业...........................................................................................92

4.1.2 土地出让场景.......................................................................................................93

4.1.2.1 自然资源规划管理部门.......................................................................... 93

4.1.2.2 合作企业...................................................................................................93

4.1.3 房地产开发、销售场景.......................................................................................94

4.1.3.1 合作企业...................................................................................................94

4.1.3.2 工程施工企业...........................................................................................96

五、城市更新与城市建设其他相关事项.......................................................................................97

5.1 违法建设整治....................................................................................................................97

5.1.1 拆除、整治场景...................................................................................................97

5.1.1.1 工程施工企业...........................................................................................97

5.1.1.2 被整治主体...............................................................................................98

5.2 政府收储后通过限地价等方式出让土地....................................................................... 99

5.2.1 土地收储场景.......................................................................................................99

5.2.1.1 被征收单位、个人................................................................................... 99

5.2.1.2 土地原使用方........................................................................................ 101

5.2.2 土地使用权出让场景........................................................................................ 102

5.2.2.1 自然资源规划管理部门........................................................................ 102

5.2.2.2 房地产开发企业.................................................................................... 103

5.2.3 配建物业移交场景.............................................................................................104

5.2.3.1 方式1：直接移交方式.......................................................................... 104

5.2.3.1.1 房地产开发企业........................................................................ 104

5.2.3.2 方式2：无偿移交方式.......................................................................... 106

5.2.3.2.1 房地产开发企业........................................................................ 106

5.2.3.2.2 接收单位.................................................................................... 109

5.2.3.3 方式3：政府回购方式.......................................................................... 109

5.2.3.3.1 房地产开发企业........................................................................ 109

5.2.3.3.2 回购单位.................................................................................... 110

5.2.4 房地产开发、销售场景.................................................................................... 111

5.2.4.1 房地产开发企业.................................................................................... 111

5.2.4.2 工程施工企业........................................................................................ 112

5.2.5 自持物业运营场景.............................................................................................113

5.2.5.1 方式1：经营租赁.................................................................................. 113

5.2.5.1.1 房地产开发企业........................................................................ 113

5.2.5.2 方式2:长租或转让永久使用权............................................................ 116

5.2.5.2.1 房地产开发企业........................................................................ 116

一、历史城区保护更新

以保护、保留、利用、提升为指导，持续推进历史城区保护更新，让历史城区焕发新生机，成为全国历史城区保护更新典范。

由政府投资主导，专业经营单位参与，保留现有建筑主体结构和适用功能，完善道路铺装、绿化景观等配套设施和建筑修缮，重塑产业与空间关系。涉税场景包括改造场景等。事项1 项。

1.1 事项改造施工

1.1.1 改造场景

1.1.1.1 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》《国家税务总局关于印发〈建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法〉的通知》（国税发〔1996〕127 号）规定：承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同（协议）规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按经营所得项目征税；以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。

从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照经营所得项目计征个人所得税。

从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得税。

1.1.1.2 专业经营单位

根据《财政部税务总局发展改革委民政部商务部卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》（财政部税务总局发展改革委民政部商务部卫生健康委公告2019 年第76 号）规定，专业经营单位在参与老旧小区改造过程中，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税；为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业经营单位参与老旧小区改造过程中，对取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的支出，可作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

二、重点低效片区（园区）开发建设

启动低效用地相对集中的重点片区（园区）开发建设，以点带面带动低效用地再开发，让城市焕发新生机。政府通过招标等公开方式征选合作企业，承担片区的全面改造，合作企业负责具体拆迁工作、垫付征地拆迁补偿款。

完成拆迁后，合作企业以出让方式直接取得改造街区的国有土地使用权，所支付拆迁费用抵减其应向政府缴交的地价款。涉税场景包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售等。

事项1 项全面改造

2.1 全面改造

2.1.1 拆迁补偿场景

2.1.1.1 被征收单位或个人（原权属人）增值税

（1）根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

（2）根据《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020 年第40号）第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试

点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6 号）第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

契税

根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。

企业所得税

（1）被征收单位的房产、土地被政府直接征收，并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造，取得县级以上（含县级）批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012 年第40 号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013 年第11号）规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

（2）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45 号）规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

2.1.1.2 合作企业

增值税

根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。合作企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。合作企业提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整等费用，允许计入土地增值税扣除项目。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整费用，作为土地开发成本进行税务处理。

2.1.1.3 工程施工企业

增值税及附加

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按产权转移书据征收印花税。

企业所得税

2.1.2 土地出让场景

2.1.2.1 自然资源规划管理部门

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

2.1.2.2 合作企业

增值税

合作企业如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016 年第18 号）的相关规定处理。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定，作为土地开发成本进行税务处理。

2.1.3 房地产开发、销售场景

2.1.3.1 合作企业

增值税及附加

合作企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另根据《财政部税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部税务总局公告2022 年第15号）规定，自2022 年4 月1 日至2022 年12 月31 日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

土地增值税

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关申报、备案。

城镇土地使用税

根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（2014 年第74 号）规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定处理。

2.1.3.2 工程施工企业

增值税及附加

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

三、旧城旧村旧厂房改造

基本完成2000 年以前建成的老旧小区和现有城中村改造。

事项4 个村企合作改造村集体留用地转让村级园区市场转型政府直接收储

3.1 村企合作改造

村集体经济组织根据批复的项目实施方案和拆迁补偿安置方案等，引进开发企业合作参与改造。(改造范围的土地一般分为复建安置区和融资区，改造主体公司负责拆迁补偿及复建安置房建设、取得融资区房地产开发销售的权益)。涉税场景包括合作意向企业垫付前期费用、改造主体公司返还前期费用、拆迁补偿、土地出让、复建安置房建设、复建安置房分配、融资区房屋销售等。

3.1.1 合作意向企业垫付前期费用场景

对纳入更新改造范围的旧村庄，原则上由区政府委托专业机构开展项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等前期工作；历史上也存在旧村改造项目开展上述前期工作的经费由合作意向企业垫付给村集体经济组织的情形。这部分前期费用通常由合作意向企业垫付给村集体经济组织。另外，合作意向企业向改造主体公司收取额外的服务费用。

3.1.1.1 村集体经济组织

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

（1）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，村集体经济组织为开展改造前期工作发生的合理支出可以税前扣除。对于改造前期支出最终由改造主体公司承担的，村集体经济组织在应收到改造主体公司前期费用补偿时确认收入。

（2）对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由村集体经济组织支出、合作意向企业代垫款项的支出，属于村集体经济组织的支出，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担该支出的，属于改造主体公司代村集体经济组织偿还代垫款项，村集体经济组织确认收入。

（3）根据《国家税务总局关于发布〈企业所得税税前扣除凭证管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2018 年第28 号）,属于增值税应税项目（以下简称“应税项目”）的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证；对方为依法无需办理税务登记的单位或者从事小额零星经营业务的个人，其支出以税务机关代开的发票或者收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。不属于应税项目的，对方为单位的，以对方开具的发票以外的其他外部凭证作为税前扣除凭证；对方为个人的，以内部凭证作为税前扣除凭证。（下同，凭证问题不再重复列示。）

3.1.1.2 提供前期服务的专业机构

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，专业机构提供土地勘测定界服务签订的合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业机构从事基础数据调查、基础数据核查、片区策划方案编制、项目实施方案编制、融资楼面地价评估、土地勘测定界业务、城市更新范围内的国土空间详细规划及相关专项评估编制等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

3.1.2 改造主体公司返还前期费用场景

合作开发企业确定后，通过改造主体公司来负责拆迁、安置、销售等。改造主体公司返还合作意向企业代垫的前期费用。

3.1.2.1 合作意向企业

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，对于村集体经济组织引入合作意向企业共同开展改造前期工作的，双方应根据合作协议明确支出责任和收益归属。对明确由合作意向企业支出的，可凭合法凭证税前扣除。改造主体公司最终承担全部前期费用的，应依据合作协议明确为代村集体经济组织偿还垫款部分和支付本公司服务费部分，对于收到代村集体经济组织偿还垫款的，应及时通知村集体经济组织确认收入；对于属于本企业收到服务费的，应确认为本企业收入。

3.1.2.2 改造主体公司

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的

前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入

改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供

如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭

证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造

主体公司返还代垫资金的付款凭证等。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

企业所得税

合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的前期费用，

改造主体公司成立后由其直接承担的，属于《国家税务总局

关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通

知》（国税发〔2009〕31 号）第二十七条规定范围的，计入

改造主体公司开发产品计税成本。

3.1.3 拆迁补偿场景

改造主体公司按照拆迁补偿协议对村民（村民是指有权

利取得拆迁补偿款、安置房的村集体经济组织成员或其他人

员，下同）、村集体经济组织、集体物业承租方进行货币补

偿。

3.1.3.1 村民、村集体经济组织、集体土地使用方

企业所得税

集体土地使用方因农村集体经济组织提前解除租赁合

同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利益以

及集体经济组织的建设用地被政府征收、并取得货币补偿，

对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，符合

《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办

法〉的公告》（国家税务总局公告2012 年第40 号）和《国

家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》

（国家税务总局公告2013 年第11 号）规定的，可适用政策

性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收

入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成

搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清

算。

若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企

业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补

偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入总额，

发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得

额时扣除。

个人所得税

（1）根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有

关税收政策的通知》（财税〔2005〕45 号）规定，对被拆迁

人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所

得税。

（2）对个人取得的非拆迁补偿费所得，按照《中华人

民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）

和《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（国务院令第

707 号）规定征收个人所得税。

3.1.3.2 改造主体公司

增值税

根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开

发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140

号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

(财税〔2016〕36 号)第一条第(三)项第10 点中“向政府部

门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征

地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的

前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入

改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供

如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭

证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造

主体公司返还代垫资金的付款凭证等。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税

务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财

政部税务总局公告2021 年第23 号）第二条、《财政部国

家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通

知》（财税〔2004〕134 号）规定，改造主体公司按照改造

拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用

方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利

益，应计入契税计税依据缴纳契税。

企业所得税

企业发生的拆迁安置费用，属于《国家税务总局关于印

发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国

税发〔2009〕31 号）第二十七条第（一）款规定的土地征用

费及拆迁补偿费，计入开发产品计税成本。

3.1.3.3 其他规定

对上述拆迁补偿费，如由合作意向企业在改造前期阶段

先行垫付，改造主体公司成立后由其直接承担的，属于改造

主体公司成本、费用，增值税、企业所得税、土地增值税参

考上述规定处理。改造主体公司在土地增值税清算时可提供

如下资料佐证：拆迁补偿协议、拆迁双方支付和取得拆迁补

偿费用凭证、能佐证拆迁补偿协议承担安排的招商文件及合

作协议、改造主体公司返还代垫资金的付款凭证、改造主体

公司缴纳契税的完税凭证。

3.1.4 土地出让场景

改造主体公司以协议出让方式取得融资地块，支付土地

出让金。

3.1.4.1 自然资源规划管理部门

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出

让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

增值税

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）附件3《营业税

改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规

定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。

3.1.4.2 改造主体公司

增值税

改造主体公司如果属于房地产开发企业并开发房地产

项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发

布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收

管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016 年第18

号）的相关规定处理。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，改造主体公司实际缴纳的土地出让金，计入土

地增值税扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，对合作意向企业垫付的与改造项目直接相关的

前期费用，改造主体公司成立后由其直接承担的，允许计入

改造主体公司的土地增值税扣除项目。改造主体公司可提供

如下资料佐证：前期服务协议、发票、合作意向企业付款凭

证、能佐证前期费用承担安排的招商文件及合作协议、改造

主体公司返还代垫资金的付款凭证等。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项

执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定，土地使用权出

让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套

费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益

对应的价款。

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税

计税依据的批复》（国税函〔2009〕603 号）、《国家税务

总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的

批复》（国税函〔2005〕436 号）规定，对改造主体公司以

出让方式取得土地使用权，应按土地成交总价款缴纳契税，

土地前期开发成本不得扣除。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据,按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）的规

定，作为土地开发成本进行税务处理。

3.1.5 复建安置房建设场景

改造主体公司除支付拆迁补偿款以外，还要承担复建地

块上的安置房建设，一般有三种方式：

方式1，改造主体公司代建安置房，复建地块确权在村

集体经济组织名下，由改造主体公司代建，安置房确权在村

集体经济组织名下。

方式2，改造主体公司自建安置房，复建地块与融资地

块均确权到改造主体公司名下，改造主体公司由合作开发企

业单独成立或村集体经济组织、合作开发企业共同控股，复

建安置房建设完成后，产权先登记至改造主体公司名下，再

将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，村集体

经济组织退出股权。

方式3，村集体经济组织自建安置房，村集体经济组织

自行负责安置房建设，改造主体公司支付建设资金给村集体

经济组织，安置房确权在村集体经济组织名下。

3.1.5.1 方式1：改造主体公司代建安置房

3.1.5.1.1 改造主体公司

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，改造主体

公司属于无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴

纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附

加、地方教育附加。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定：对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支

出（不包括权益面积部分向村集体组织、村民取得的收入），

允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项

执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定：土地使用权出

让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套

费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益

对应的价款。

根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让

等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134 号）规定，以

协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包

括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青

苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的

货币、实物、无形资产及其他经济利益。

根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税

计税依据的批复》（国税函〔2009〕603 号）规定，通过招

标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应

按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不

得扣除。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”征收印花税。

对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按产权转移书据

征收印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定，

取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作

为土地开发成本进行税务处理。

3.1.5.1.2 村集体经济组织

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款

的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转

让书据按产权转移书据征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿协议确

认代建安置房属于村集体经济组织部分和属于村民部分。对

村集体经济组织接受改造主体代建安置房应确认收入，同时

确认对应固定资产的计税基础。

3.1.5.1.3 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款

的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转

让书据按产权转移书据征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.1.5.2 方式2：改造主体公司自建安置房

3.1.5.2.1 改造主体公司

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）第十四条规定，下

列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供

服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资

产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除

外。

（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

第四十四条规定，

纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有

合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销

售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者

不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产

或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，

通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增

加退还增值税税款。

同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地

方教育附加。

土地增值税

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通

知》（国税函〔2010〕220 号）第一条、第六条，《国家税

务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题

的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条规定，改造主体

公司将复建安置房产权转移登记至村集体经济组织名下，应

视同销售征收土地增值税，同时将此确认为房地产开发项目

的拆迁补偿费，计入改造主体土地增值税扣除项目。土地增

值税视同销售的应税收入按照拆迁协议约定的补偿价格确

定，没有约定补偿价格或约定补偿价格明显偏低的，按照按

本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格

确定，或者由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市

场价格或评估价值确定。对已全额开具商品房销售发票的，

按照发票所载金额确认土地增值税视同销售应税收入。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项

执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定：土地使用权出

让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套

费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益

对应的价款。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

建设复建安置房签订的建筑安装合同，应按照“建设工程合

同”税目，按价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

改造主体公司取得土地成本按照《国家税务总局关于印

发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国

税发〔2009〕31 号）第三十一条的规定确定。根据合作开发

协议及拆迁补偿协议向村民及村集体经济组织分出开发产

品时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务

企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）第

七条规定，应视同销售。

3.1.5.2.2 村集体经济组织

契税

根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税

具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税

人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》

按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货

币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补

偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分按

照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，

且不交纳产权调换差价的，免征契税；交纳产权调换差价的，

对差价部分按照规定征收契税。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

3.1.5.2.3 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合

同按照价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.1.5.3 方式3：村集体经济组织自建安置房

3.1.5.3.1 村集体经济组织

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款

的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转

让书据按产权转移书据征收印花税。

企业所得税

（1）根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施

条例规定，村集体经济组织应根据合作改造协议与拆迁补偿

协议确认收到建设安置房资金属于村集体经济组织部分和

属于村民部分。对村集体经济组织取得的安置房建设资金应

确认收入,建造支出可据实税前扣除。代村民建设收取部分

不确认收入，相关支出不得税前扣除。

（2）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

第五十八条规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生

的支出为计税基础。

3.1.5.3.2 改造主体公司

增值税

根据《财政部国家税务总局关于明确金融、房地产开

发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140

号）第七条规定，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》

(财税〔2016〕36 号)第一条第(三)项第10 点中“向政府部

门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征

地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，对改造主体公司实际承担的复建安置房建设支

出，允许计入改造主体公司的土地增值税扣除项目。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项

执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定：土地使用权出

让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套

费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益

对应的价款。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2019〕31 号）规定，

取得土地使用权所发生的支出（包括复建地块相关支出）作

为土地开发成本进行税务处理。

3.1.5.3.3 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司

签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按价款

的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.1.5.3.4 其他规定

对村集体经济组织不引入合作企业，按照政府部门批复

的实施方案，自行成立全资子公司自主进行改造的，复建安

置房税务处理参照方式1、方式2 的相关规定。

3.1.6 复建安置房分配场景

复建安置房建设完成后一般登记到村集体经济组织名

下，村集体经济组织需按照拆迁补偿协议分配至村民名下：

3.1.6.1 村集体经济组织

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规

定，如复建安置房用地为集体性质，分配环节不属于土地增

值税范围。如复建安置房用地为国有性质，方式1 和方式3

属于村民自建房屋，不征收土地增值税。方式2 属于村集体

经济组织代村民办理房屋确权登记，没有取得收入，不征收

土地增值税。

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，对于村集体经济组织代村民个人报建，村集体经济组织

做代收处理不计入村集体经济组织固定资产的，不确认为村

集体经济组织收入。

3.1.6.2 村民

契税

根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税

具体适用税率和免征或者减征办法的决定》（第156 号），

纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，选择

货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币

补偿的，免征契税；成交价格超过货币补偿的，对差价部分

按照规定征收契税。

印花税

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节

税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）规定，对个人销

售或购买住房暂免征收印花税。

个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税

收政策的通知》（财税〔2005〕45 号）规定，对被拆迁人按

照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款（包括村民“弃产”

取得的收入），免征个人所得税。

3.1.7 融资区房屋建设、销售场景

改造主体公司取得融资地块后，正常开发建设房屋、进

行销售。

3.1.7.1 改造主体公司

增值税及附加

改造主体公司销售自行开发的房地产项目应缴纳增值

税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到

预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《营业税改征

增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号）第四十五条规

定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴

纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

土地增值税

根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税

务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》

（2018 年第4 号）规定：房地产开发企业转让经政府批准建

设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地

增值税，但应当在取得收入后次月15 日内到主管税务机关

申报、备案。

城镇土地使用税

根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳

城镇土地使用税问题的公告》（2014 年第74 号）规定：通

过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的

耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城

镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186 号）第

二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地

使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起

缴纳城镇土地使用税。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定

处理。

3.1.7.2 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

按照《中华人民共和国印花税法》规定，工程施工企业

签订的建筑安装合同，按照“建设工程合同”税目，按价款

的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.2 村集体经济组织留用地转让

村经济联社集体土地被征收后，取得按征地面积的一定

比例计算的预留发展用地（以下简称“留用地”），登记在

村经济联社名下，村经济联社补缴土地出让金后变为国有性

质用地，通过公开拍卖方式转让给合作企业，按照拍卖协议

约定，合作企业除支付部分货币外，还需无偿移交给村经济

联社、村民一定数量的分成物业。涉税场景包括补缴土地出

让金、留用地转让、分成物业移交等。

3.2.1 补缴土地出让金场景

村集体经济组织按照一定的标准，补缴土地出让金，留

用地转为国有性质用地。对农村集体经济组织依法转让以无

偿返拨方式取得的国有留用地使用权的，不需补办土地有偿

使用手续和补缴土地出让金。

3.2.1.1 村集体经济组织

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

第七条规定，村集体经济组织补缴的土地出让金，属于取得

土地使用权所支付的金额，应计入土地增值税扣除项目。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体

问题规定的通知》（财税字〔1995〕48 号）第二条规定，对

于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分

房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土

地增值税。

契税

根据《财政部税务总局关于贯彻实施契税法若干事项

执行口径的公告》（2021 年第23 号）规定，土地使用权出

让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、

地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套

费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益

对应的价款。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，村集体经济组织补缴的土地出让金，可增加土地使用权

的计税基础。

3.2.2 留用地使用权转让、权属变更场景

村集体经济组织将国有性质留用地使用权转让给合作

企业，取得货币收入、换取物业，或者货币加分成物业。

3.2.2.1 村集体经济组织

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理

有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条规定，

对村集体经济组织转让留用地使用权，应按照取得的全部价

款及有关的经济利益作为转让收入缴纳土地增值税，具体按

照留用地转让时点，村集体经济组织收取的货币收入及分成

物业的约定价值（或市场评估价值）确定。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出

让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

企业所得税

（1）根据《国家税务总局关于企业取得财产转让等所

得企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010

年第19 号）规定，村集体经济组织取得土地使用权转让收

入，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定

外，均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。

（2）根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营

业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）

第三十七条规定，村集体经济组织以地换房的，应在首次取

得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品

两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发

产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计

算确认土地使用权转让所得或损失。

3.2.2.2 合作企业

契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税

务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财

政部税务总局公告2021 年第23 号）第二条规定，对合作

企业以购买方式取得的土地使用权，应按照成交价格缴纳契

税。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出

让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。

3.2.2.3 其他规定

如村集体经济组织以自留地作价入股成立全资子公司，

自行开发建设的，税务处理参照本指引3.7 旧厂房合作改造

场景的相关规定。

3.2.3 分成物业移交场景

分成物业建成后，按照拍卖或转让协议，合作企业将物

业过户到村集体经济组织名下。一般有两种实现方式：方式

1，合作企业以“货币+分成物业”的方式购买村集体经济组

织留用地，按照拍卖或转让协议，分成物业建成后无偿移交

给村集体经济组织。方式2，合作企业以纯货币形式购买留

用地，但约定分成物业建成后，村集体经济组织、村民可以

按固定价格回购分成物业。

3.2.3.1 方式1：无偿移交

3.2.3.1.1 合作企业

土地增值税

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体

问题规定的通知》（财税字〔1995〕48 号）第二条规定，对

于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分

房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土

地增值税。

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通

知》（国税函〔2010〕220 号）第一条，《国家税务总局关

于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

（国税发〔2006〕187 号）第三条规定，合作企业按照拍卖

或转让协议，将分成物业移交给村集体经济组织的，应视同

销售征收土地增值税。土地增值税视同销售收入按照留用地

转让时点分成物业的约定价值（或市场评估价值）确定。对

已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认土地

增值税视同销售应税收入。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）第七

条规定，应视同销售。确认视同销售价格时，同类开发产品

指代建村民安置房类产品。同时可按照《国家税务总局关于

印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》

（国税发〔2009〕31 号）第三十一条的规定，确认为开发产

品的土地成本。

3.2.3.1.2 村集体经济组织、村民

契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税

务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财

政部税务总局公告2021 年第23 号）第二条规定，对村集

体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契

税。

印花税

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节

税收政策的通知》（财税〔2008〕137 号）规定：对个人销

售或购买住房暂免征收印花税。

根据《中华人民共和国印花税法》规定：对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）第三

十七条规定，村集体经济组织以换取开发产品为目的，将土

地使用权投资其他企业房地产开发项目的，应在首次取得开

发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项

经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品

（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确

认土地使用权转让所得或损失。根据《中华人民共和国企业

所得税法实施条例》第五十八条规定，非货币性资产交换取

得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计

税基础。上述改造主体公司和村集体经济组织确认的资产公

允价值应保持一致。

3.2.3.2 方式2：固定价格回购

3.2.3.2.1 合作企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）第四十四条规定，

纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有

合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销

售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者

不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产

或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，

通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增

加退还增值税税款。

土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，如

拍卖或转让协议约定物业建成后回购价格的，可按照回购价

格确认土地增值税应税收入。如果拍卖或转让协议约定回购

价格明显偏低的，应按照视同销售的相关规定征收土地增值

税。对已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确

认土地增值税视同销售应税收入。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企

业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31 号）规定

取得的相关收入应计入企业所得税收入总额，发生与取得收

入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

3.2.3.2.2 村集体经济组织、村民

契税

根据《中华人民共和国契税法》第四条、《财政部税

务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财

政部税务总局公告2021 年第23 号）第二条规定，对村集

体经济组织、村民取得的分成物业，应按照成交价格缴纳契

税。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对房屋等建筑

物和构筑物所有权转让书据按照价款的万分之五征收产权

转移书据印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十

八条规定，外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费

以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为

计税基础。

3.3 村集体经济组织租赁改造村级园区市场

在政府规划和产业定位引导下，村集体经济组织收回原

用地者承租的土地使用权，解除集体物业承租方的租赁合

同。村集体经济组织通过公开方式引入社会资本（改造企

业），租赁其集体土地，改造企业以村集体经济组织名义建

设物业，按照改造方案进行开发、运营管理，实现村级工业

园、物流园、专业批发市场转型升级。租赁期限满后，改造

企业将物业移回给村集体经济组织。涉税场景包括拆迁补

偿、土地租赁、物业运营、物业收回等。

3.3.1 拆迁补偿场景

3.3.1.1 集体物业承租方

企业所得税

（1）集体物业承租方因农村集体经济组织提前解除租

赁合同而收到违约费用、拆迁补偿费用、搬迁费用等经济利

益以及集体经济组织的厂房用地被政府征收、并取得货币补

偿，对纳入政府城市更新改造、取得县级及以上批复文件，

符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理

办法〉的公告》（国家税务总局公告2012 年第40 号）和《国

家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》

（国家税务总局公告2013 年第11 号）规定的，可适用政策

性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收

入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成

搬迁（不超过五年）的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清

算。

（2）若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共

和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的

拆迁补偿收入（含货币或非货币），应计入企业所得税收入

总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳

税所得额时扣除。

个人所得税

根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税

收政策的通知》（财税〔2005〕45 号）规定，对被拆迁人按

照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得

税。

3.3.1.2 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合

同按照价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.3.2 土地租赁场景

3.3.2.1 村集体经济组织

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开

营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策

的通知》（财税〔2016〕47 号）第三条第（二）款规定，纳

税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经

营租赁服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁

合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九

条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使

用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应

付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议

中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中

华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与

费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，

分期均匀计入相关年度收入。

3.3.2.2 改造企业

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，应按照“租赁

合同”税目，按租金的千分之一缴纳印花税。

3.3.3 物业建设、运营场景

3.3.3.1 改造企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）销售服务、无形

资产、不动产注释规定，缴纳增值税。同时按相关规定缴纳

城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。

房产税

物业建成后，改造企业无租使用的，根据《财政部国

家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》

（财税〔2009〕128 号）第一条规定，无租使用村集体房产，

由改造企业缴纳房产税。改造企业自用的，从价计征房产税；

改造企业出租的，从租计征房产税。

城镇土地使用税

根据《财政部国家税务总局关于承租集体土地城镇土

地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29 号），改造企

业直接从村集体经济组织承租集体建设用地的，应缴纳城镇

土地使用税。

企业所得税

（1）根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》

第十九条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资

产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承

租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同

或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定

的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在

租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

（2）合作企业在承租土地上出资增设建筑物应作为长

期待摊费用，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实

施条例的相关规定在租赁期内摊销。

3.3.3.2 工程施工企业

增值税及附加

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征

增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）规定，工程施工

企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按

建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设

税、教育费附加、地方教育附加。

印花税

根据《中华人民共和国印花税法》规定，对建筑工程合

同按照价款的万分之三征收印花税。

企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规

定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，

应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理

的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务

持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完

成的工作量确认收入的实现。

3.3.4 物业收回场景

3.3.4.1 村集体经济组织

房产税

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三

条规定，物业收回后由村集体经济组织从价计算缴纳房产

税，没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考

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