房地产企业项目竣备后销售房产怎么样交增值税

留言时间：2020-12-14

纳税人所属地

浙江

问题内容

房地产企业项目竣备交付后，尾盘销售，在下列几种情况下如何缴纳增值税？

1、尾盘住宅，客户付了40%首付款，这个首付款是按3%预缴增值税，还是按9%计算销项税？如果计算销项税，土地款的销售抵减怎么处理？

2、尾盘住宅，一次性付款客户或者银行按揭放款后款齐客户，开具全额增值税发票，需要再按3%预缴增值税吗？

上面两个问题请老师帮忙通过留言回复，并列出相关政策指导，谢谢

附件

无附件

答复机构

浙江省

答复时间

2020-12-17

答复内容

浙江12366中心答复：

 您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

 根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

   销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

   当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

   当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

   房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

   支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十九条 房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

根据《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件》规定，自2019年4月1日起，原适用16%和10%税率的，分别调整为13%、9%。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。