股权收购房地产开发企业用于房地产开发涉税问题

留言时间：2020-03-09

纳税人所属地

安徽

问题内容

我公司计划100%股权收购一家房地产开发公司，被收购企业有在售老项目及用于新项目开发的国有土地使用权，请问在股权收购后原有老项目的销售是按存量房纳税还是按新房纳税，老项目是否需要在股权转让前进行土地增值税汇算清缴，取得的新项目土地使用权将用于房地产项目开发，是否需要视同土地使用权转让缴纳土地增值税，本次股权收购涉及哪些应税行为及对应税率（除土地增值税），收购方为法人，被收购方股东为自然人。

附件

无附件

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2020-03-18

答复内容

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下:

   1.房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。

   关于新建房与旧房的界定问题，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

   2.根据国税发[2009]91号 第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。  

   （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

  （三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

  （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

  （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

  （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

  （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

    对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算；

   3.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税，实施条例第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

   4.股权收购涉及以下税费（除土地增值税）收购方：印花税 按产权转移书据税目 按所载金额0.5‰贴花。

   被收购方：增值税 上市公司股权属于金融商品，一般纳税人税率6%；非上市公司股权转让不征收增值税。附加税费：以应交增值税税额为计税基础，缴纳城市维护建设税（市区7%，城镇5%，其他地区1%）教育费附加3%；地方教育费2%。企业所得税：适用税率25%。个人所得税：按财产转让所得缴纳，税率20%。印花税：按产权转移书据税目 按所载金额0.5‰贴花。

   因房地产企业股权收购业务复杂，建议您根据企业实际情况向主管税务机关进一步核实。感谢您的咨询，本次咨询仅供参考，如仍有疑问请拨打12366热线或联系您的主管税务机关咨询。