关于国税发【2003】89号文件政策解读

留言时间：2020-04-27

咨询对象

大连市税务局

问题内容

文件内容：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

提问：这里指的售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税，举例：假如整栋写字楼售出前只使用或出租了1%的面积，是否只按1%面积部分缴纳房产税，未使用99%的原值部分仍然免征房产税。

附件

无附件

答复机构

大连市税务局

答复时间

2020-04-30

答复内容

国家税务总局大连市税务局12366纳税服务中心答复：

  尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

  根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第一条，“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

  根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第四款，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

  因此，对于房地产开发企业建造的商品房：在售出前未自用、出租、出借部分，不征收房产税；在售出前已自用、出租、出借部分，应自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

  综上所述，请按照上述文件规定执行。

  感谢您对税务工作的理解与支持。

国家税务总局大连市税务局

国税发2003 89号文件解读

留言时间：2020-04-23

咨询对象

大连市税务局

问题内容

你好;

我司是高新区一家房地产开发企业，我公司开发的一栋写字楼于2018年8月取得预售许可证、2019年9月取得竣工备案证、2019年11月取得初始产权登记证，写字楼共7.5万平米，其中地上5.2万平方米（有产权）、地下2.3万平方米（无产权）。

2019年11月我司自用了500平方米作为办公室，出租了500平方米给外部公司，其余面积处于闲置状态（毛坯清水状态）。

1. 请问我司闲置状态的面积是否属于自用，应按房产原值缴纳房产税；

2. 请问地下面积部分是否需要按房产原值缴纳房产税

3. 国税发2003 89号规定的房地产开发企业开发的商品房在出售前不征收房产税，我司的上述情况是否适用。

附件

无附件

答复机构

大连市税务局

答复时间

2020-04-26

答复内容

国家税务总局大连市税务局12366纳税服务中心答复：

  尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

  《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）， 鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

  因此，企业作为库存商品管理的未使用、出租或出借的商品房可按上述规定处理。地下房产同样按照上述规定执行，若地下建筑出售前已使用或出租、出借则按下列规定进行处理。

  《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

  上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：

  1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

  2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。

  应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

  3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

  综上所述，请按照上述文件规定执行。

  感谢您对税务工作的理解与支持。

 国家税务总局大连市税务局