澄迈明华旅业有限公司与海南省澄迈县地方税务局第二税务分局其他行政行为一审行政判决书

发布日期：2018-12-27

海南省澄迈县人民法院

行 政 判 决 书

（2014）澄行初字第10号

原告澄迈明华旅业有限公司（下称明华公司）。住所地澄迈县老城镇盈滨半岛明华小区听涛苑B15栋。

法定代表人张浩，该公司董事长。

委托代理人胡振，海南万理律师事务所律师。

被告海南省澄迈县地方税务局第二税务分局（下称澄迈地税二分局）。住所地澄迈县老城镇工业大道四季康城CD区一楼。

负责人李日富，该分局局长。

委托代理人肖拥群，海南威盾律师事务所律师。

委托代理人王秋颖，澄迈地税二分局干部。

原告明华公司诉被告澄迈地税二分局要求履行纳税义务纠纷一案，原告于2014年9月15日向本院提起诉讼，本院于2014年9月18日决定受理，并依法组成合议庭。原定开庭时间2014年11月4日，因原告明华公司申请延期开庭，经批准后，本院于2014年11月10日、12月3日公开开庭审理了本案。原告明华公司的委托代理人胡振、被告澄迈地税二分局的委托代理人肖拥群、王秋颖到庭参加诉讼。证人李某到庭为原告作证。因该案案情复杂，争议较大，本院于2014年12月8日向海南省高级人民法院提出延长审限申请，省高院于2014年12月10日批准延长该案的审理期限至2015年3月18日。本案现已审理终结。

被告澄迈地税二分局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和相关政策规定，于2014年2月28日作出澄地税二分局清缴【2014】001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的具体行政行为，通知原告在2014年3月15日前到其单位补缴盈滨花园别墅小区项目土地增值税8727998.63元，营业税附加681143.27元。被告于2014年12月13日向本院提供了作出被诉行政行为的证据、依据。

被告提交的证据有：1、《土地增值税清算通知书》（澄地税二分局清算（通）【2013】001号）、《土地增值税清算受理通知书》（澄地税二分局清算（受）【2013】001号）、《土地增值税清算廉政承诺书》；2、《土地增值税清算定项鉴证报告》、《土地增值税清算的初审意见》、《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》、《土地增值税清算约谈举证记录》、《土地增值税清算的审核报告》、《会议记录》；3、《澄迈县地方税务局第二税务分局关于"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审理意见》、《澄迈县地方税务局关于"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审理意见》、《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》（澄地税二分局清缴【2014】001号）、《限期缴纳税款通知书》（澄迈地税限缴[2014]6号）；4、《委托书》、《税务文书送达回证》、《关于请求对澄迈盈滨雅园项目土地增值税进行重新核定的申请》；证据1-4证明被告受理原告开发的"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算工作后，向原告依法送达税务文书。被告对项目进行清算审核形成初审意见，对原告提出的反馈意见进行审验且与原告约谈。被告清算审核小组逐级将初步审核意见报审理小组进行一级审理，报审理委员会进行二级审理。被告依法作出的澄地税二分局清缴【2014】001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》，程序合法。5、《商品房买卖合同》。证明"盈滨雅园别墅小区"项目的14套商品房买卖合同时间均为2011年8月22日，销售价格均为6580元/㎡（合同内容较多，只列合同部分条款，当庭提供全部，如法院需要可随时调取）。6、《光大银行对公帐户对帐单》、《通用机打发票》。证明购房者签订合同后按约支付了购房首付款，且2011年8月31日澄迈县地方税务局开具全额购房款发票。7、《复函》（澄房管【2012】14号）、《商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同）、《澄迈商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同）。证明盈滨岛"桃花涧"项目别墅2011年1-5月销售2套，面积共521.29㎡，销售总金额5981597元，销售均价为11474.61元/㎡；盈滨岛"阳光花苑"项目别墅2011年1-5月销售1套，面积为349.64㎡，销售金额400万元，销售均价为11440.34元/㎡，以上别墅销售均价为11460.85元/㎡。可见原告开发的"盈滨雅园别墅小区"商品房与盈滨岛2011年同类商品房售价相比，6580元/㎡的售价明显偏低（参考价的商品房买卖合同内容多，只列合同部分条款，当庭提供全部，如法院需要可随时调取）。8、《刘霞2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》。证明《房产认购协议书》均是两名股东个人与购房者之间签订的，不是以原告名义签订。股东以个人名义与购房者签订的售房合同不能代表公司。9、《澄迈县房产预售许可证》。证明原告取得《房产预售许可证》时间为2009年12月23日，而《房产认购协议书》签订时间在房产预售时间之前。原告在未取得预售许可证前出售房屋行为，违反《城市房地产管理法》强制性规定，《房产认购协议书》无效。10、《土地增值税清算申报表及附表》。证明原告报送的清算资料完备，可以确定转让收入或扣除项目金额，被告采用查账征收方式清算符合法律规定。另提交一份规范性文件：《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发[2009]187号）。11、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知书》（琼地税发[2009]187号为执法依据。

原告明华公司诉称，一、被告所作出的澄地税二分局清缴【2014】001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的依据不足，其所附的《土地增值税清算核准表》中认定原告房屋销售价格明显偏低的结论无事实依据。原告系在澄迈县老城盈滨半岛经营的小型房地产开发企业，公司股东为两自然人张浩和刘霞。原告在2006年取得现"盈滨雅园别墅小区"项目所在的土地使用权后，虽资金不足，但为避免缴交"土地闲置费"还是于2007年开工建设。但不久就因资金不足而停工。为了避免形成"半拉子"工程，两股东在停工后，经研究决定将待建的商品别墅划分成两部分，每人承担7套别墅建设资金的引资任务，以向自己亲朋好友内部认购的方式筹措建设资金。此后，经两股东努力争取，通过朋友相互介绍，先后有多名购房人同意以每平米4000元的价格购买12套别墅，并先行出资，以弥补原告建设资金的不足。在此情况下，原告的项目才重新复工建设。但由于两股东初次涉及房地产开发，对房地产开发的流程和成本控制与核算一知半解，导致账目不规范不健全，小区配套设施不齐全，工期拖延，施工质量也较差。而且在按照每平方米4000元的单价收取各位购房者的房款后,原告与客户并未签订正式的商品房买卖合同。因房屋存在一定的质量问题和逾期交房等原因，这些客户又拒绝追加购房款，原告的股东碍于情面又不好强行追索。此后，原告在2011年给购房客户办理房屋产权证时，才了解到此时，税务机关已经对此类别墅设定了每平方米6580元的最低计税价格。在此情况下，原告为了完税办证，尽管没有以此价格售房，但也只能与各客户商量按照此价格补签合同，以该价格开票，并按照该价格预缴了土地增值税人民币1077122.97元。从上述事实可见，上述房产的销售时间实为海南未被批准为国际旅游岛的2008年到2009年这一期间，以当时盈滨半岛的销售行情和该项目房产的档次来看，每平米4000元的销售价格虽然不高，但对照该小区的实际环境、配套设施、环境景观，以及考虑到各购房者实际上是在原告正式预售房产之前就先期认购、先行出资，参与建设等具体情况，该价格的确属于"事出有因"。至于原告所申报的每平方米6580元的价格是2011年8月被告所确定的最低计税价格，该价格已经超出原告的实际销售价格，原告并不存在销售价格明显偏低的情况。二、被告将原告的销售时间定为2011年，将销售收入按照每平米9450元的单价调增收入人民币12384423.10元，无事实和法律依据。1、2011年是原告的开票时间，而非房屋销售时间。如前所述，原告在2008年为避免停工，要求两股东刘霞、张浩分别寻求资金，两股东遂动员自己的亲朋好友出资购房（当时房屋还未建成，也不具备预售条件，所谓购房实为先行出资建房），刘霞所收到的购房款分别打到刘霞的配偶李某的帐上或打到其公司的帐上后，再转到澄迈明华旅业的公司帐上。张浩所收到购房款分别打到其父母的账上或其公司的账上后再转到张浩的公司账上，最后再转入到澄迈明华旅业有限公司。虽然不符合财务制度，但是实质上李某和张浩父母在房屋的销售款项的收到上是属于代收的性质，并且张浩父母、李某和其公司提供的现金流水上证实销售发生时间为2008年-2009年的事实。其房产的销售实际发生的时间为2008-2009年期间，而并非最后开票的2011年。这一点，各购房人也无异议。从原告在行政复议阶段所出具的相关证据材料，如相关入账证明、证人证言等均说明这一点。2、根据《税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及国家税务局、海南省税务局的相关政策、规定，赋予税务机关对于被税务机关认定计税依据明显偏低又无正当理由的，有权核定纳税人的应纳税额。但原告无法认可被告以9450元的单价作为原告所销售房屋的计税依据。理由如下：A原告所销售的"别墅"为毛坯房，且虽名为"别墅"，但无论从环境、设计和施工质量来看，都并非豪华住宅，而即便按照2014年的评估价格，原告项目内的别墅评估价也仅为人民币6900元，无论是以2009年、还是2011年，乃至今天的市场行情都不可能以9450元的价格成交。B如果由税务机关参照市场价格确定计税价格，其前提是二者必须同为当地当年的同质、同类商品房。据原告所知，被告在测算原告的销售价格时，是以澄迈县住建局(澄房管（2012）14号)复函为依据，首先，该复函是该局为回应澄迈县地税局对海南双菱房地产开发有限公司销售价格的调查之用，只对澄迈县的五个项目在2011年1月至5月的销售情况做了回应，根本不能体现整个澄迈县房地产市场2011年的整体市场价格，不能作为被告判断原告在2011年8月签订上述房地产买卖合同时的价格依据。其次，我们可以看到，即便是就该复函本身所反映的情况来看，也是列出了三个项目，即中华坊、阳光花苑和鲁能-海蓝福源-桃花涧，都是300平米左右的非普通住宅，但被告所委托的中介机构在使用该《复函》时却只选取售价10000元以上的后两个项目，而对售价为每平米6500元的中华坊项目视而不见，又不说明理由，故被告所谓的"市场价格"的依据不足。同时也说明原告每平米6580元的价格是合理的市场价格。C原告注意到，被告对原告股东张浩、刘霞的房产价格按照原告开票价格6580元予以审定，张浩、刘霞虽然是原告的股东，但其房产也是一样购置取得，这一点与其他购房者的取得方式一致，被告对同样取得的房产却认定不同价格，又不能说明理由，原告对此不能接受。三、被告在作出上述《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中适用法律错误。被告出具的《土地增值税清算核算表》载明其引用法律依据为：《中华人民共和国税收征收征管法》第三十五条第六款"纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额"以及《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税法[2009]187号文）第三条第三款"对商品房销售价格明显偏低的，由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定"。但从本案实际情况可见，被告显属适用法律错误：1、《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条本身是关于核定征收的相关法律规定，与被告在本案中所采取的是查账征收，故被告在此引用该法条作为法律依据显属适用法律错误；2根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中"关于土地增值税清算时收入确认的问题"规定了"土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入------"的收入确认原则，在原告项目已经全额开具发票的情况下，不需要对原告作为纳税人的收入再行确认。被告进行价格确认的依据是2009年发布的琼地税发[2009]187号海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，无论从时间还是发布的单位上看，该《通知》不能对抗上述国家税务总局在其后发布的上述通知，故上述被告的文件存在使用法律法规和规章错误的情况。3、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条的原文是"关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。"本条款明确规定了对于销售价格明显偏低其收入确定的方法和顺序。本企业同期、同类商品房的平均价格和近期、同类商品房的平均价格认定上均优先于税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值。在原告同期（近期）、同类商品房平均销售价格已明确的情况下（即原告两名股东的购房价格为每平米6580元），被告却忽视了法律规定的价格确认顺序，跳过第（一）、（二）项，直接采用第（三）项来确定被告商品房销售价格无法律依据。四、被告在此次土地增值税清算过程中并未完全依据《中华人民共和国税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及其细则、琼地税发【2013】16号《海南省地方税务局关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》规定的程序进行土地增值税的清算工作，存在程序瑕疵，违反法定程序直接导致处理结果不当。首先，海南鹏林会计师事务所于2014年1月6日出具的《土地增值税清算定项鉴证报告》为基础作出的。但该会计事务所出具该《报告》的行为违反行政规章、规范性文件的规定，不能作为核定土增税的依据。根据国家税务总局国税发【2007】32号《土地增值税清算鉴证业务准则》、国税发[2010]53号国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》和琼地税发〔2013〕16号海南省地方税务局《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》的规定，土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，出具鉴证报告适用《注册税务师管理暂行办法》进行管理。而本案中被告所委托的海南鹏林会计师事务所并非税务师事务所，相关经办人也是注册会计师而非税务师，因此，该《报告》不能作为被告清算原告土地增税的合法依据。其次，从被告所提供的《初审报告》、《审核报告》、《会议记录》来看，首先均没有显示在清算过程中，曾亲自或委派他人实地核查原告等项目的土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也不能提供实地核查中所应具备的经澄迈县地税局局长批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告项目销售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作。故其核定原告项目价格的程序严重违法。五、根据被告的实际情况，符合以核定征收方式征收土地增值税的标准，应对被告以核定征收方式征收土地增值税。由于原告初次涉及房地产开发，对房地产开发的流程和成本控制与核算一知半解，导致账目不规范不健全，账目混乱，造成成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，使被告难以确定扣除项目金额，另一方面，被告又怀疑原告的计税依据偏低，又无正当理由，使土地增值税的清算工作受阻。而海南省地方税务局《关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法的公告》（2012年第3号）针对此种情况，明确规定如存在上述情况，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税。故原告认为，被告应遵照上述《公告》的规定，对被告以核定征收方式征收土地增值税。综上所述，原告认为，因被告在对原告开发的"盈滨雅园别墅小区"项目的土地增值税清算过程中，违反法定程序，适用法律错误，错误认定原告的收入并采取了错误的查账征收方式，导致其清算结果错误。因原告依法提出复议申请后，复议机关对被告的上述行政行为予以维持，故原告依法向贵院提起行政诉讼，诉讼请求为：1、请求法院判决撤销被告所作出的澄地税二分局清缴【2014】001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》、澄迈地税限缴【2014】6号《缴纳税款通知书》。2、请求法院判令被告重新对原告开发之"盈滨雅园别墅小区项目"进行土地增值税清算，以核定征收方式征收土地增值税。

原告提供的证据有：1、被告所作出的澄地税二分局清缴【2014】001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》。证明原告起诉要求撤销的文件，是原告提起诉讼的原因。2、澄迈县地方税务局澄地税复决字【2014】1号《行政复议决定书》。证明原告已对被告的行政行为提起行政复议而被驳回，具备起诉条件。3、原告所开发的"盈滨雅园"项目的土地证、预售许可证证件。证明原告项目的土地性质及开工时间和政府批准销售的时间等项目基本情况。4、原告与客户在2008年12月签订的《商品房定向开发合同》两份、李某、河南锦弘实业有限公司证明及相关证人的证明和银行回单、补发入账证明申请书。证明原告与相关小区业主的房屋买卖行为发生于2009年前后。5、原告股东会议纪要、商品房预售方案、预售商品房楼盘表。证明原告认可两股东以个人名义出售房产及2009年申领预售许可证时，申报销售价格为每平米2500元。6、原告在中国光大银行海口蓝天支行账户2011年8月24日对账单一份、李某在中国光大银行海口蓝天支行账户2011年8月24日对账单一份、李某关于代刘霞等购房人支付购房首付款真实情况的说明一份。证明为了能够以2011年8月22日"签订"的14份《商品房买卖合同》所列价格即每平米6580元开票，股东刘霞的丈夫李某从自己账户内用自己的资金以各购房人支付首付款的名义转入原告账户300万元，上述款项并非是其代各购房人支付的购房款。7、澄迈县人民法院（2014）澄民初字第93号《民事判决书》。证明原告与购房人於金波的实际购买并未以2011年8月22日"签订"的《商品房买卖合同》作为房屋买卖关系成立的依据。8、"盈滨雅园"A1、A2、B2栋别墅的《房地产估价报告》。证明原告所开发的别墅的目前的市场价值，即便在房价持续上涨的现在，其评估价也仅为6905元，远低于被告认定的每平方米9450元的单价。9、原告所开发的"盈滨雅园"项目现场照片、海南金源世纪房地产开发有限公司与其同期销售价格相似的"中华坊"项目现场照片、海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧项目现场照片。该证据一是证明该项目现状，证明该项目并非高品质的豪华别墅；二是证明在2011年上半年销售的"中华坊"项目同为非普通住宅，价格为每平米6500元，其质量、环境、配套远优于原告项目；三是证明海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧项目的质量、综合环境、配套设施等远优于原告项目，不存在可比性，不能作为认定原告项目销售价格偏低的参照物。10、南海网2014年1月24日关于澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目在销售中涉及特大合同诈骗案的报道。证明澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目在销售过程中涉及合同诈骗，其备案交易价格不能作为认定原告项目销售价格偏低的参照物。11、证人李某（原告公司股东刘霞的丈夫）的证言，证明原告销售"盈滨雅园别墅小区"房屋的时间为2008年至2009年间，价格为4000元/平方米，2011年8月24日其向原告账户内转入300万元系其用自己的资金代刘霞等购房人支付首付款。12、（原告申请本院调查的材料）原告公司名下的"盈滨雅园别墅小区"项目用地，、海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧项目用地的土地使用性质等情况。证明原告公司名下的"盈滨雅园别墅小区"项目用地的土地性质为旅游用地，土地使用年限为50年；鲁能-海蓝福缘桃花涧项目用地的土地使用性质为住宅用地，土地使用年限为70年；澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目的土地性质为住宅用地，土地使用年限为60年.上述项目的用地性质与原告项目的用地性质，土地使用年限显然不同，不能简单地作为参照对象进行类比。

被告澄迈地税二分局辩称，关于被答辩人请求撤销答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》（澄地税二分局清缴[2014]001号）、《限期缴纳税款通知书》（澄迈地税限缴[2014]6号）一案，答辩人根据本案事实及相关法律规定，答辩如下：答辩人根据《中华人民共和国税收征收管理法》第十四条"本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构"等规定，在税务分局职权范围内实施税收征收、管理，并作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》。一、答辩人对被答辩人开发的"盈滨雅园别墅小区"项目进行土地增值税清算审核工作，程序合法。2013年10月23日，答辩人根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》第十条第（一）项："已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的"规定，向已符合土地增值税清算条件的被答辩人送达了《土地增值税清算通知书》，要求被答辩人在90日内办理清算申报手续。答辩人收到被答辩人报送的清算资料后，经审验其申报资料完备，予以受理。2013年12月24日向被答辩人出具且送达《土地增值税清算受理通知书》。次日，答辩人清算审核小组成员与被答辩人签订《土地增值税清算工作廉政承诺书》。答辩人在对被答辩人开发的"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算审核收入情况时，发现该项目商品房销售价格明显偏低且无正当理由。答辩人委托海南鹏林会计师事务所对被答辩人开发的项目进行土地增值税清算定项鉴证。海南鹏林会计师事务所于2014年1月6日出具《"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算定项鉴证报告》。结合中介机构的鉴证报告，答辩人清算审核小组形成初步审核意见。2014年1月10日，答辩人将初审意见送达被答辩人，让其进行反馈。1月13日，被答辩人向答辩人提交了《请求对盈滨雅园别墅小区项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》的反馈意见。答辩人清算审核小组对反馈意见进行审验，并与被答辩人约谈，于1月17日作出初步审核报告。1月20日，答辩人清算审核小组将初步审核报告报审理小组对项目进行一级审理，审理小组一致同意该报告。2月18日答辩人将初步审核报告报答辩人清算审理委员会进行二级审理，答辩人清算审理委员会讨论决定通过对被答辩人的审理结果。答辩人根据审理结果，于2014年2月28日向被答辩人送达《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》。之后，又向被答辩人送达《限期缴纳税款通知书》。二、答辩人在《土地增值税清算核准表》中认定被答辩人申报的房屋销售价格明显偏低，按市场价格进行调整，作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》事实清楚，证据确凿。答辩人在对"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算审核过程中，发现该项目的14套商品房销售合同时间均为2011年8月22日，销售价格均为6580元/㎡，答辩人认为与盈滨岛当年同类商品房相比，销售价格明显偏低。1、2011年8月22日为房屋销售时间。被答辩人称"2011年是开票时间，而非房屋销售时间，房产销售实际发生在2008-2009年期间，应以4000元/㎡销售价格计税"，其提供《房产认购协议书》。答辩人认为，2011年8月22日为房屋销售时间。理由如下：其一，被答辩人申报提供的《商品房买卖合同》，签订时间均为2011年8月22日，购房者签订合同后按约支付了购房首付款，且于2011年8月31日在澄迈县地方税务局开具全额购房款发票。其二，《房产认购协议书》均是两名股东个人与购房者之间签订的，而不是以被答辩人名义签订的。股东以个人名义与购房者签订售房合同并不能代表被答辩人。其三，被答辩人未能完整提供《房产认购协议书》约定购房首付款20万元的收付款凭证。其四，被答辩人取得《房产预售许可证》时间为2009年12月23日，而《房产认购协议书》签订时间在预售时间之前。被答辩人在未取得预售许可证前出售房屋行为，违反《城市房地产管理法》强制性规定。2、2011年"盈滨雅园别墅小区"房屋售价6580元/㎡明显偏低。参照《澄迈县住房保障与房产管理局关于2011年1-5月商品房销售情况的复函》，盈滨岛"桃花涧"项目别墅2011年1-5月销售2套，面积共521.29㎡，销售总金额5981597元，销售均价为11474.61元/㎡；盈滨岛"阳光花苑"项目别墅2011年1-5月销售1套，面积为349.64㎡，销售金额4000000元，销售均价为11440.34元/㎡，以上别墅销售均价为11460.85元/㎡（9981597元/870.93㎡）。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条"转让价格达不到交易时的指导价或者市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价"。可见"盈滨雅园别墅小区"商品房与盈滨岛2011年同类商品房销售价格相比，6580元/㎡的销售价格明显偏低。3、答辩人以9450元/㎡的单价核定销售房屋收入合理。根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第(三）项"对商品房销售价格明显偏低的，由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定"的规定和《澄迈县住房保障与房产管理局关于2011年1-5月商品房销售情况的复函》，并经实地查看，从小区的临海位置、绿化景观、容积率等综合因素与盈滨岛当年同类商品房销售价格对比，答辩人最终按照9450元/㎡进行核定调整。基于张浩和刘霞为公司的两名股东，6580元/㎡的售价视为合理正当理由，故除股东张浩和刘霞购买的两套商品房售价不调外，其余12套按9450元/㎡进行调整，调增收入12384423.10元，补缴营业税及附加681143.27元，补缴土地增值税8727998.63元。三、答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》适用法律正确。答辩人审核被答辩人项目收入情况时，结合其他别墅小区同期同类商品房销售情况，发现《商品房买卖合同》成交价格明显低于市场价格。答辩人对清算项目房产销售价格进行比对，认定销售价格明显偏低又无正当理由。根据《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》第三条第（三）项"关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按下列方法和顺序确认：（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定"，答辩人参照2011年1-5月与盈滨岛同类商品房市场价格，对被答辩人开发的项目收入核定调整。答辩人直接采用第（三）项确定商品房销售价格正确。如果适用前两项的内容，前提是被答辩人在同期或近期存在同类商品房。事实上，被答辩人在"盈滨雅园别墅小区"项目中不存在其他房产及名下也无其他房产开发项目，且被答辩人开发的14套商品房销售时间均是2011年8月22日，因此，答辩人适用第三条第（三）项规定正确。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定税务机关有权核定其应纳税额，与税务机关根据案件具体情况决定查账征收并不矛盾。四、答辩人采用查账征收方式对涉案项目房地产土地增值税清算审核符合法律规定。2013年被答辩人向答辩人申报土地增值税清算，并根据查账征收方式所需要，向答辩人提供了《土地增值税清算申报表》、《土地增值税清算附表》、房地产开发项目清算说明、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证及出让合同、项目工程合同结算单、《商品房销售合同》、预售许可证、转让房地产的收入、成本、和费用有关的证明资料、相应项目计账凭证等资料。被答辩人报送的上述清算资料基本齐全，设置了账簿，且账目较清晰、凭证较充分，可以确定转让收入和扣除项目金额，故答辩人采用查账征收方式对涉案房地产项目进行清算审核。综上，答辩人作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《限期缴纳税款通知书》程序合法，事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求法院予以维持，驳回被答辩人的诉讼请求。

本院收集的证据有：1、澄迈阳光投资有限公司土地使用权证；2、澄迈县人民政府关于同意盈滨半岛土地权益变更的函和《地籍调查表》。

经庭审质证，本院对上述证据进行审查认证如下：

对被告证据的确认。证据1《土地增值税清算通知书》、《土地增值税清算受理通知书》、《土地增值税清算廉政承诺书》。原告质证认为，对证据1的真实性、关联性无异议，是被告清算原告土地增值税的程序开始所必须的文件。本院对上述证据其真实性、关联性、合法性予以认定。证据2《土地增值税清算定项鉴证报告》、《土地增值税清算的初审意见》、《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》、《土地增值税清算约谈举证记录》、《土地增值税清算的审核报告》、《会议记录》。原告质证认为，对证据2的真实性与关联性无异议，但对其证明力有异议，这些证据恰恰证明被告的清算程序违反相关程序。首先，以上这些证据，除原告方出具的《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》外，都是以海南鹏林会计师事务所于2014年1月6日出具的《土地增值税清算定项鉴证报告》为基础作出的。但该会计事务所出具该《报告》的行为违反行政规章、规范性文件的规定，不能作为核定土地增值税的依据。其一、从主体上看，根据国家税务总局国税发【2007】32号《土地增值税清算鉴证业务准则》、国税发[2010]53号国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》和琼地税发〔2013〕16号海南省地方税务局《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》的规定，土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，出具鉴证报告并适用《注册税务师管理暂行办法》进行管理。而本案中被告所委托的海南鹏林会计师事务所并非税务师事务所，相关经办人也是注册会计师而非税务师，因此，该《报告》不能作为被告清算原告土地增值税的合法依据。其二、从报告内容上看，其对原告收入的专项核查中，对澄迈县房管局相关文件所反映的市场价格任意取舍，故意选取高价位楼盘作为对比对象，给税务机关造成原告合同价格偏低的错觉，而且越俎代庖，未经授权就以税务机关的名义评定调整原告房屋售价，并无视原告项目土地性质与对比楼盘土地性质的根本差异，在自身不具备房地产评估资格的情况下，对原告房屋售价进行无依据的调整，而且出现了在相同销售行为中，股东与其他购房者价格不统一，又不说明理由的奇怪现象。故该报告不应予以采信。其次，从被告所提供的《初审报告》、《审核报告》、《会议记录》来看，首先均没有显示在清算过程中，曾亲自或委派他人实地核查原告等项目的土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也不能提供实地核查中所应具备的经澄迈县地税局局长批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告项目售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作。而且根据国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》中"关于土地增值税清算时收入确认的问题"规定了"土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入......"的收入确认原则，在原告项目已经全额开具发票的情况下，不需要对原告作为纳税人的收入再行确认。被告进行价格确认的依据是2009年发布的琼地税发[2009]187号海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，无论从时间还是发布的单位上看，该《通知》不能对抗上述国家税务总局在其后发布的上述通知，故上述被告的文件存在适用法律法规和规章错误的情况。再次，被告所提供的《初审意见》、《审核报告》、《会议记录》从内容上看，全部照抄海南鹏林会计师事务所于2014年1月6日出具的《土地增值税清算定项鉴证报告》，甚至在被告作出的《初审意见》的结论是"鉴证意见"。原告于2014年1月13日针对《初审意见》，以《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》进行反馈后，被告并未予审验，而是直接照抄《初审意见》形成《审核报告》，又照抄为《会议记录》，根本不能体现被告作为税务机关的职能，也违反相关规章规范规程。本院对上述证据的真实性、关联性予以确认，证明力不予以确认。理由是：（1）上述证据除《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》外，都是以海南鹏林会计师事务所于2014年1月6日出具的《土地增值税清算定项鉴证报告》为基础作出的，而该会计师事务所出具该《报告》的行为违反行政规章、规范性文件的规定，不能作为核定土地增值税清算的依据；（2）上述《初审报告》、《审核报告》、《会议记录》均没有证据显示在清算过程中曾亲自或委托他人实地核查原告等项目的土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也不能提供实地核查中所应具备的经澄迈县地税局局长批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告项目售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作；（3）原告以《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》进行反馈后，被告并未进行审验，违反相关规章规范规程。证据3《澄迈县地方税务局第二税务分局关于"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审理意见》、《澄迈县地方税务局关于"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审理意见》、《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》（澄地税二分局清缴【2014】001号）、《限期缴纳税款通知书》（澄迈地税限缴[2014]6号）、证据4《委托书》、《税务文书送达回证》、《关于请求对澄迈盈滨雅园项目土地增值税进行重新核定的申请》。原告质证认为，对证据3、4的真实性与关联性无异议，送达程序无异议，但证明力有异议。本院对上述证据的真实性、关联性予以确认，证明力不予以确认。其理由与上述证据相同。证据5原告的《商品房买卖合同》。原告质证认为，对证据5的真实性与关联性无异议，但其并非原告与各购房人真实意思表示，只是为开具发票，为购房者办理产权证之用。本院对上述证据的真实性、关联性、证明力予以确认。证据6光大银行对公账户对账单、通用机打发票。原告质证认为，对证据6的真实性和关联性无异议，但其中原告账户内的首付款并非购房人是案外人李某为配合原告开具发票而支付的，并非购房人依据上述《商品房买卖合同》而支付的购房首付款。本院对上述证据的真实性、关联性、证明力予以确认。证据7澄迈县房管局《复函》、《商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同）、《澄迈商品房买卖合同》（参考价的商品房买卖合同），原告质证认为，对证据7的《复函》的真实性无异议，但对关联性和证明力均有异议。首先，该复函是该局为回应澄迈县地税局对海南双菱房地产开发有限公司销售价格的调查之用，只对澄迈县的5个项目在2011年1月至5月的销售情况做了回应，根本不能体现整个澄迈县房地产市场2011年的整体市场价格，不能作为被告判断原告在2011年8月签订上述房地产买卖合同的时的价格依据。其次，我们可以看到，即便是就该复函本身所反映的情况来看，也是列出了三个项目，即中华坊、阳光花苑和鲁能-海蓝福源-桃花涧，都是300平米左右的非普通住宅，但被告所委托的中介机构在使用该《复函》时却只选取售价10000元以上的后两个项目，而对售价为每平米6500元的中华坊项目视而不见，又不说明理由，故被告所谓的"市场价格"的依据不足。同时也说明原告每平米6580元的价格是合理的市场价格。本院对上述材料的真实性、关联性予以确认，证明力不予以确认。其理由是：（1）该《复函》列出三个项目，即中华坊、阳光花苑、桃花涧，中华坊的售价为每平方米6500元，阳光花苑、桃花涧的售价均为每平方米10000元以上，但中介机构在使用该《复函》时却只选取售价每平米10000元以上的项目，售价为每平米6500的中华坊不予使用又不说明理由；（2）被告对原告股东张浩、刘霞的房产价格按照每平方米6580元已于审定，其他房产按每平方米9450元予以审定，被告对同样取得的房却认定不同的价格，又不说明理由。证据8《刘霞2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、证据9《房屋预售许可证》。原告质证认为，对证据8、9的真实性、关联性均无异议，认为上述证据反映了原告项目的实际交易价格。上述协议具备了商品房买卖合同的基本要素，而且有原告的盖章确认，尽管当时原告未取得预售许可证，但在原告取得后，各购房人仍以此作为履行依据，故不违反法律、法规的强制性规定，此交易行为有效。本院对上述证据的真实性、关联性、证明力予以确认。证据10《土地增值税清算申报表及附表》。原告质证认为，对证据10的真实性与关联性无异议，但原告认为原告所送交的相关材料只是形式上符合要求，但既然被告认为原告存在计税依据偏低，又无正当理由的情况，就应当按照《土地增值税清算管理规程》第34条的规定和《税收征收管理法》第35条的规定进行核定征收。本院对上述证据的真实性、关联性予以确认，对被告采用查账征收的方式予以清算的证明力予以确认。11、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》为执行依据，原告无异议。

对原告证据的确认。证据1《土地增值税清算税款缴纳通知书》、《缴纳税款通知书》、证据2《行政复议决定书》、证据3《土地证》、《预售许可证》。被告质证认为，对证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均无异议。本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据4《商品房定向开发合同》两份、李某、河南锦弘实业有限公司及相关证人的证明和银行回单、补发入账证明申请书。被告质证认为：（1）关于两份《商品房定向开发合同》。①对真实性有异议；并对比原告提交的《房产认购协议书》，买受人李俊红、李盛超在协议书上的签名与《商品房定向开发合同》中的签名明显不是出自同一人，难以认定；②与原告在行政复议时向澄迈县地税局提交的材料（详见被告证据八《刘霞2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》）、和与原告向被告报送的土地增值税清算材料（详见被告证据十《土地增值税清算申报表及附表》）均相互矛盾；原告在进行土地增值税清算申报时未提交该合同，被告当时作出1号文中所依据大量材料中不存在该合同；③买受人付房价时间条款未填写具体时间，有刻意人为印证后期付款来往假签合同之嫌。④该合同不能证明房屋买卖行为发生在2009年前后。（2）关于其他材料。①除了盖银行公章的单据真实性无异议外，其他真实性不予认可；②该材料与原告立案时提交证据四、与原告在复议时向澄迈县地税局提交的材料（详见被告证据八《刘霞2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》）、与原告向被告报送的土地增值税清算材料（详见被告证据十《土地增值税清算申报表及附表》）均相互矛盾；③河南锦弘实业有限公司法定代表人李某、郑州宏远置业有限公司李甫生出具的《证明》没有公司盖章，属证人证言，应当依法出庭作证，无正当理由未出庭作证的不能单独认定案件事实。④两份仅加盖"河南锦弘实业有限公司"公章的《证明》不符合法律规定的证据形式。既不是证人证言，也不是书证，不属于我国法定证据种类，不能认定其证明效力；⑤《补发入帐证明申请书》真实性无异议。但证明内容、关联性均有异议，不能证明该笔款项交易是购房款，且付款人"马金霞"、收款人"河南锦弘实业有限公司"，两方交易主体均不是买房人和原告，故与本案无关。⑥《电汇凭证》真实性无异议。证明内容有异议，款项额度为500万元，用途为货款，不能证明是购房款。⑦无付款人马雪美、马金霞的证明材料。本院对上述证据审查认为，（1）两份《商品房定向开发合同》的真实性、关联性、证明力不予认定。理由是：被告对买受人李俊红、李盛超的签名的真实性有异议，且李俊红、李盛超无正当理由未出庭作证，不能作为认定案件事实的根据。（2）李某、李俊红、李甫生的证言的真实性关联性、证明力不予认定。理由是：尽管李某出庭作证，但其与本案当事人有利害关系，其证言不能作为认定案件事实的根据。（3）两份海南锦弘实业有限公司《证明》的证明力不予确认。理由是：该证明没有相关充分的证据予以佐证，不能作为认定案件事实的根据。（4）《补发入账证明申请书》的真实性予以确认，关联性、证明力不予确认。理由是：该证据不能证明该笔款项是购房款，且付款"马金霞"、收款"海南锦弘实业有限公司"，两方交易主体均不是买房人和原告，与本案无关联。（5）《电汇凭证》的真实性予以确认，关联性、证明力不予确认。理由是：该款用途为货款，不能证明是购房款。证据5原告股东会议纪要、商品房预售方案、预售商品房楼盘表。被告质证认为：（1）、对其真实性、证明内容均有异议；（2）、该些材料与原告立案时提交证据四，与原告在复议时向澄迈县地税局提交的材料（详见被告证据八《刘霞2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》、《张浩2009年售房证明材料》、《房产认购协议书》）、与原告向被告报送的土地增值税清算材料（详见被告证据十《土地增值税清算申报表及附表》）均相互矛盾；（3）、股东会议纪要不等同《股东会决议》，属公司内部文件，对外不能发生法律效力。原告如要讨论通过《盈滨小区房产分配方案》及《商品房预售方案》，需经合法程序表决后形成正式的决议文件，而原告提交的会议纪要不符合公司法表决决议的程序要件，且也没有股东签名，不能证明原告认可两股东以个人名义出售房产；（4）、《商品房预售方案》称在预售许可证之日起预售、称以原告与购房者签订的《商品买卖合同》为准，反而证明不能以《房产认购协议书》为准；（5）、《盈滨小区房产分配方案》说明是股东与购房者交易。本院对其真实性、证明力不予确认。理由是：上述材料与被告提供的证据八、十相矛盾，不能作为认定案件事实的根据。证据6原告在中国光大银行海口蓝天支行账户2011年8月24日对账单一份、李某在中国光大银行海口蓝天支行账户2011年8月24日对账单一份、李某关于代刘霞等购房人支付购房首付款真实情况的说明一份。被告质证认为，对证据6的真实性无异议。证明内容有异议，恰恰证明了原告售房时间应当以签订《商品房买卖合同》为准，且房屋买受人付完房款，这是被告认定售房交易行为发生时间的依据。本院对上述证据的真实性、关联性予以确认，证明力不予以确认，不能以此证明为了开票而转入的款项。证据7澄迈县人民法院（2014）澄民初字第93号《民事判决书》。被告质证认为：（1）、真实性无异议；（2）、对关联性有异议，被告在作出1号文时，该判决书未产生，与本案事实无关；（3）、澄迈县人民法院（2014）澄民初字第93号《民事判决书》严重错误，应予以撤销。①该判决程序违法：A《房产认购协议书》的房产出让方（甲方）张浩是作为公司股东而非作为公司法定代表人。原告只是担保方。因此，在张浩不列为该案当事人，就审理并判决，无疑很荒唐。B案件审理过程中，明明知道本案在行政复议、行政诉讼过程中，该案应以本案结果审理为基础而应中止却先行判决；②该判决实体错误：A《房产认购协议书》房产出让方（甲方）张浩、房产认购方（乙方）於军波，原告只是担保方。於军波是向张浩认购房产。而判决却将原告当成房产出让方（甲方），天大错误。B自始至终，原告与於军波只签订过2011年8月22日《商品房买卖合同》。C判决并未对《房产认购协议书》约定的首付款是否履行查实；③该判决涉嫌原被告就如周瑜打黄盖，双方一致认可2009年11月的认购，涉嫌利用诉讼规避税收；虽然澄迈地方税务局不是该案当事人，但可以提请检察院抗诉或提请法院院长提请再审。还要值得注意的是，判决驳回了於军波每平方4000元的主张，且也没有否认《商品房买卖合同》的效力。而《商品房买卖合同》的买卖双方是原告与於军波，是原告送房产局备案、申报清算材料，并据此有付首期款和开具发票印证，而《房产认购协议书》买卖双方是张浩与於军波签订的，该协议第五条也说明该协议书不得对外，因此应当以《商品房买卖合同》确定交易时间和商品房的销售价格。本院对上述证据的真实性、关联性予以确认，证明力不予确认，不能以此证明商品房的交易时间。证据8"盈滨雅园"A1、A2、B2栋别墅的《房地产估价报告》。被告质证认为，对证据8的证明内容有异议，2011年的涉案项目房价不能参照2014年的房价，两个不同年份的房价没有可比性。众所周知，自2009年海南国际旅游岛获批后，海南房价逐年急骤攀升，2011年房价属于最高，但2012年起房价开始下降。2014年的房价是在房地产市场疲软背景下走低，没有参考价值。因此，相对2014年评估6905来说，2011年9450不算高。本院对其证明力不予确认，不能以此作为涉案项目房价的依据。证据9原告所开发的"盈滨雅园"项目现场照片、海南金源世纪房地产开发有限公司与其同期销售价格相似的"中华坊"项目现场照片、海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧项目现场照片。被告质证认为：（1）、对照片的真实性无异议，但这些照片是现在所拍摄的，并不是2011年交易时的照片，因此无关联性；（2）、仅从照片无法比较价格，应从小区的临海位置、绿化景观、容积率等综合因素考虑；（3）、无法从"中华坊"项目照片证明2011年该项目售价为6500元。而中华坊已远离盈滨半岛，且连排容积率高，与涉案项目不可比较。（4）、涉案盈滨雅园项目位于盈滨半岛、旅游用地、非普通住宅、容积率0.2542；而桃花涧位于盈滨半岛、住宅用地、非普通住宅、容积率远比0.2542高；同属于盈滨半岛当地、同属于非普通住宅的别墅同类商品房，具有可比性。本院对其真实性予以确认，对关联性、证明力不予确认。理由是：这些相片不是涉案房产交易时的照片，无法以此比较房价。证据10南海网2014年1月24日关于澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目在销售中涉及特大合同诈骗案的报道。被告质证认为：（1）、真实性无异议。但关联性、证明力有异议。（2）、该报道涉及一房二卖，一房多抵押，只会让阳光花苑的销售价格更低，因为低才能有诈骗空间，因此实际交易价格比市场价格低，且即便诈骗，房屋交易仍是一种市场行为，因此用此交易价格作为参考，只会有利于原告，而恰恰反驳原告的主张。本院对其证明力不予确认，因为该证据不足以作为比较房价的依据。证据11证人李某的证词。被告质证认为：（1）、证人与原告有利害关系，不可采信；（2）、其证言与原告多次提交的材料并不一致，有的相矛盾；（3）、证人也承认只与原告签订一份合同，即办理过户的合同。本院对其证明力不予确认，因为证人与原告有利害关系，其证言不能作为认定案件事实的根据。

对本院收集的证据的确认。证据1、澄迈阳光投资有限公司土地使用权证；2、《澄迈县人民政府关于同意盈滨半岛土地权益变更的函》和《地籍调查表》。原告质证认为，对海南盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧和澄迈阳光投资有限公司名下阳光花苑土地使用用途可以看出，澄迈明华旅业有限公司是旅游用地，使用年限是50年。盈滨岛置业有限公司名下鲁能-海蓝福缘桃花涧是住宅用地，使用年限是70年，澄迈阳光投资有限公司的阳光花苑土地用途也是城镇住宅用地，因此原告对于法院提供的这些证据没有异议，且充分证明了被告用来比对的房产的土地用途是不一致的，使用年限也不一致。被告质证认为，对法院调取证据的真实性关联性没有意见，但这些材料不能证明它们之间的比较。税务机关有权参照当时的房产进行比较，至于住宅用地还是商业用地，应该说商业用地应该更值钱，所以说这些材料不足以证明我方的比对失当。澄迈阳光投资有限公司的地有一个是24年的，有一个是49年。本院认为，原、被告对上述证据真实性无异议，应作为认定本案事实的根据。

经审理查明，原告明华公司成立于2005年6月7日，法定代表人为张浩，公司股东为两个自然人张浩和刘霞，原告在2006年3月取得澄迈县老城开发区盈滨半岛"盈滨雅园别墅小区"项目的土地使用权，该项目地类性质（用途）为旅游用地，土地使用面积为22794.65平方米,土地使用权终止日期为2055年12月19日。项目开工日期为2007年5月，建成于2011年。《房产预售许可证》颁证时间为2009年12月23日，原告与张浩等14人的《商品房买卖合同》签订时间为2011年8月22日，合同约定房屋的销售价格为每平米6580元，购房者按该价格支付购房首付款，并于2011年8月31日以该价格在澄迈县地方税务局开具全额购房发票，预交土地增值税人民币1077122.97元。2013年10月9日，原告委托于文忠先生代表其公司申报办理土地增值税清算事宜。同年10月23日，被告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》有关规定，要求原告到其单位办理土地增值税清算申报手续，并作出《土地增值税清算通知书》。次日，被告根据上述规定作出《土地增值税清算受理通知书》，将其单位已对涉案项目土地增值税清算予以受理事宜通知原告。2013年12月25日，原、被告签订了《土地增值税清算廉政承诺书》。继而，海南鹏林会计师事务所依据其与海南省澄迈县地方税务局签订《土地增值税清算定项鉴证委托协议书》，并指派其所两名会计师于2013年11-12月对原告开发的涉案项目土地增值税清算进行了专项检查鉴证，于2014年1月6日作出《澄迈县明华旅业有限公司"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算定项鉴证报告》（下称鉴证报告）。2014年1月10日，被告作出《关于澄迈县明华旅业有限公司"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的初审意见》（下称初审意见）。鉴证报告和初审意见均就原告开发的涉案项目的基本情况、收入情况、成本调整、鉴证意见分别进行了阐述，其均依据《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第六款"纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额"、《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地发（2009）187号）文第三条第三款"对商品房销售价格明显偏低的由税务机关参照当地当年同类商品房的市场价格或评估价值确定"的规定和澄迈县住房保障与房产管理局（澄房【2012】14号）复函。鉴证报告、初审意见还阐述其经实地查看和比对，从小区的临海位置、绿化景观、容积率等综合因素评定等内容，认定股东两套售价按每平方米6580元审定，其他12套按澄迈县住房保障与房产管理局复函中的"桃花间"项目和"阳光花苑"项目别墅销售价调整为每平方米9450元，故审核确认总销售收入为48288520.10元，原告应补交土地增值税8727998.63元，补交营业税及附加681143.27元，应补交税费合计9409141.90元。鉴证报告、初审意见均核定涉案项目实际销售时间为2009年12月至2011年8月。案件审理过程中，被告未提供海南鹏林会计师事务所及其事务所指派进行鉴证业务的会计师的资质资料，也未提供其实地核查中经批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》。2014年1月13日，原告向澄迈县地方税务局提交《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定的申请》。该申请中原告陈述其公司由于内部管理混乱，影响了涉案项目土地增值税清算工作的顺利开展，经努力已找到分别来自河南郑州和浙江杭州的注明房款的银行凭证及其相关的证明材料，还陈述其证据充分证明其公司于2009年已对房产进行认购的事实，并请求认定其公司每平方米6580元的定价是有效的，同时请求据此进行土地增值税清算。原告向被告提交该申请后，未有证据显示被告对其补交的证据进行审核或对其申请进行答复。同年1月15日，被告以约谈方式对原告就涉案项目土地增值税清算的相关问题进行调查。2014年1月17日，被告作出《关于澄迈县明华旅业有限公司《盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审结报告》，该报告有清算审核小组成员签名，清算审定结论是在鉴证报告的基础上作出的，即应补交土地增值税8727998.63元，补交营业税及附加681143.27元，应补交税费合计9409141.90元等。2014年1月20日，清算审核小组就上述报告向一级审理小组汇报，一级审理小组同意审核小组的意见，对此被告于2014年2月18日作出《关于澄迈县明华旅业有限公司"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税的审理意见》。2014年2月26日，海南省澄迈县地方税务局作出《关于澄迈县明华旅业有限公司"盈滨雅园别墅小区"项目土地增值税清算的审理意见》，一致同意被告的审理结果。28日，被告作出《土地增值税清算核准表》，其清算审理依据、结论与上述审理意见一致。同一天，被告向原告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》，通知原告在2014年3月15日前到其单位补缴土地增值税8727998.63元，补缴营业税及附加681143.27元。2014年4月10日，被告作出《限期缴纳税款通知书》，通知原告在2014年4月17日前到其单位补交上述款项及滞纳金。原告不服，于2014年6月27日向澄迈县地方税务局申请复议，澄迈县地方税务局于2014年9月2日作出澄地税复字【2014】1号《行政复议决定书》维持被告作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》的行政行为。被告作出的上述《土地增值税清算通知书》、《土地增值税清算通知书》、《初审意见》、《土地增值税清算核准表》、《土地增值税清算税款缴纳通知书》均送达给原告。

另查明，2009年间，原告股东张浩以其名义分别与七位购房者签订《房产认购协议书》，股东刘霞以其名义分别与七位购房者签订《房产认购协议书》（其中一份是在2010年间签订），上述协议均约定认购的房产为原告建设的位于盈滨半岛雅园别墅小区的房产，认购价格均为每平方米人民币4000元。但原告未能完整提供《房产认购协议书》约定的购房首付款20万元的收付款凭证。

再查明，2012年4月28日，澄迈县住房保障与房产管理局以澄房管[2012]14号《复函》就海南省地方税务局《关于再次协助调查双菱房地产开发有限公司销售价格的函》予以函复，该《复函》就中华坊、桃花涧、阳光花苑等项目在2011年1月至5月的销售情况予以函复，其中中华坊项目每平方米6500元，桃花涧项目每平方米10281.60元，阳光花苑项目每平方米11440.34元。海南盈滨岛置业有限公司名下的桃花涧项目、澄迈阳光投资有限公司名下的阳光花苑项目的土地性质均为住宅用地。2014年1月24日，南海网独家报道"澄迈阳关花苑开发商一房多卖，涉案3.4亿元百人受害"、"快速破案，千里追踪抓获犯罪嫌疑人"的新闻。2014年7月15日，涉案项目房产购房者於军波与本案原告因商品房买卖合同纠纷一案向本院起诉，本院于2014年10月9日以（2014）澄民初字第93号民事判决书作出"被告澄迈明华旅业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于盈滨雅园C型别墅C1-1栋支付给原告於军波"等判决。

本院认为，根据我国《税收征管法》、《土地增值税暂行条例》及国家税务总局、海南省地方税务局的相关规定，赋予税务机关对被税务机关认定计税依据明显偏低又无正当理由的，有权核定纳税人的应纳税额，有权根据实际情况采取核定征收方式或查账征收方式对土地增值税清算审核。本案中，被告采取查账征收的方式对涉案房地产项目进行清算审核并无不当，但其作出的澄地税二分局清缴[2014]001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》的证据不足，其所附的《土地增值税清算核准表》中认定原告房屋销售价格明显偏低的结论缺乏事实根据，其在对原告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中关于收入的确认问题适用法律错误，违反法定程序。一、关于事实的认定问题。1、被告在核定原告开发销售的"盈滨雅园别墅小区"项目商品房价格时，是以澄迈县住房保障与房产管理局（澄房管（2012）14号）复函为依据。该复函列出中华坊、阳光花苑和桃花涧在2011年1月至5月份的销售情况，其中中华坊的售价为每平方米6500元，阳光花苑、桃花涧的售价均为每平方米10000元以上，但被告所委托的中介机构在使用该《复函》时却只选取售价每平方米10000元以上的两个项目，销售价为每平方米6500元的中华坊不予使用又不说明理由。2、被告在核定原告等房地产价格时，未充分考虑使用土地的性质及其使用年限。3、被告对原告股东张浩、刘霞的房产的价格按照原告开票价格6580元予以审定，张浩、刘霞虽为原告的股东，但其房产也是一样购置取得，这一点与其他的购房者的取得方式一致，被告对同样取得的房产却认定不同的价格，又不说明理由。4、审鉴报告、初审意见均认定涉案项目的销售时间为2009年12月至2011年8月，但在鉴证报告、初审意见中仅以原告与购房者在2011年8月22日签订的《商品房买卖合同》的时间作为销售时间，存在自相矛盾的情形。二、关于适用法律问题。被告作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》过程中关于收入的确认引用的法律依据为《海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税法[2009]187号文）第三条第三款"对商品房销售价格明显偏低的，由税务局机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定"。该文第三条的原文是："关于收入确定的问题。对商品房销售价格明显偏低的，其收入按不列方法和顺序确认：（一）按本企业同期、同类商品房的平均销售价格确定；（二）按本企业近期、同类商品房的平均销售价格确定；（三）由税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值确定。"本条明确规定了对于销售价格明显偏低其收入确定的方法和顺序。本企业同期、同类商品房的平均价格和近期、同类商品房的平均价格认定上优先于税务机关参照当地当年、同类商品房的市场价格或评估价值。在原告同期（近期）、同类商品房平均销售价格已明确的情况下（即原告两名股东的购房价格为每平方米6580元），被告却忽视了法律规定的价格确认顺序，跳过第（一）、（二）项，直接使用第（三）项来确定被告商品房销售价格缺乏法律依据。三、关于程序问题。1、根据国家税务总局国税发[2007]32号《土地增值税清算鉴证业务准则》第二条"本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一致鉴证业务。"的规定可以看出，受托进行土地增值税清算鉴证业务的事务所应理解为税务师事务所。而本案中，被告所委托的海南鹏林会计师事务所并非税务师事务所，相关经办人也是注册会计师而非税务师，况且被告未提供海南鹏林会计师事务所及其指派进行鉴证业务的会计师的资质资料，应认定该会计师事务所及其会计师未具备土地增值税清算鉴证的资质，故其作出的鉴证报告违反法定程序。2、上述准则第二十二条规定："有本准则第十六条第（六）款情形，但按本准则第十七条规定接受委托执行鉴证业务的，税务师事务所应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。"根据上述规定，被告如认为原告隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，可以与相关职能部门签订涉税鉴证业务约定书，委托办理涉税鉴证业务，但接受委托鉴证业务的相关职能部门应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。本案中，接受委托的海南鹏林会计师事务所即便是有资质的鉴证机构，但其仅凭澄迈县住房保障与房产管理局复函的相关内容便确认原告开发销售的"盈滨雅园别墅小区"项目商品房的价格，其鉴证报告违反上述鉴证业务准则的规定。3、国家税务总局国税发[2009]91号《关于土地增值税清算管理规程》第十八条第二款规定："必要时，主管税务机关可通过实地查验······"，海南省地方税务局琼地发[2013]16号《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》关于"清算工作程序"中规定："······在清算过程中需要进行实地核查的，由清算小组提交《土地增值税清算下户核查申请》，持《实地核查通知书》和执法核查证下户核查，核查人员不少于2名。"鉴证报告、初审意见表述其在核定涉案项目土地增值税清算过程中，已经实地查看和对比，但从被告所提供的证据来看，既未显示被告曾在清算过程中亲自或委托他人实地核查原告等项目土地性质、临海位置、绿化景观、容积率的过程，而且也未提供实地核查中所应具备的经相关领导批准的《土地增值税清算下户申请》和《实地核查通知书》，被告不能证明其确实进行过对原告等项目销售价的实地查看和比对，进行过价格确定工作，故其核定原告项目价格的程序违法。4、根据海南省地方税务局琼地税发[2013]16号《关于调整土地增值税征管工作流程（试行）的通知》关于"清算工作程序"中规定："主管税务分局审核小组要将初步审核意见向纳税人进行反馈，纳税人须在10日内将反馈意见交主管税务分局，纳税人超过期限未提出反馈意见，视同认可审核意见，主管税务分局对反馈意见进行审验后，形成清算初审报告，报主管税务分局清算审理小组审理"。2014年1月13日，原告向澄迈县地方税务局提交《请求对盈滨雅园项目土地增值税清算资料进行审核认定申请》后，被告对其申请未进行审验，也未对其申请进行答复，违反了上述清算工作程序。综上，被告在对原告开发的"盈滨雅园别墅小区"项目的土地增值税清算过程中，违反法定程序，适用法律错误，其作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》缺乏事实根据，依法应予以撤销，同时应撤销其2014年4月10日作出的澄迈地税限缴[2014]6号《限期缴纳税款通知书》，被告澄迈县税务局第二税务分局应重新作出新的具体行政行为。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销被告海南省澄迈县地方税务局第二税务分局于2014年2月28日作出的澄地税二分局清缴[2014]001号《土地增值税清算税款缴纳通知书》和2014年4月10日作出的澄迈地税限缴[2014]6号《限期缴纳税款通知书》。

二、被告海南省澄迈县地方税务局第二税务分局应重新对原告澄迈明华旅业有限公司开发的"盈滨雅园别墅小区项目"进行土地增值税清算。

案件受理费人民币50元由被告海南省澄迈县地方税务局第二税务分局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

审 判 长 莫昌进

人民陪审员 张晓斐

人民陪审员  王宏专

二〇一五年三月十日

书 记 员 黄世贤