关于为从事服务业的小微企业、个体工商户免租的出租人减征房产税和城镇土地使用税优惠政策的解答

来源：大连税务

日期：2020.8.18

问题一、哪些纳税人可以享受此次房土两税减征政策？

答：为从事服务业的小微企业、个体工商户(不分行业)免除2020年1个月以上（含1个月）租金的出租人（不含自然人），可以享受此次房土两税减征政策。其中“服务业”和“小微企业”界定标准如下：

（一）服务业界定标准

从事服务业的小微企业，提供应税服务取得的销售总额占全部销售额的比重超过50%（按2019年销售额计算，不含本数）。

对2020年1月1日后新成立的小微企业，在本年度有销售额的，以本年第一季度至第四季度销售总额按照上述方法计算。其中2020年10月申报2020年第二季度和第三季度减免税时，以2020年第一季度至第三季度销售总额计算；2021年1月申报2020年第四季度减免税时，以2020年第一季度至第四季度销售总额计算。没有销售额的，暂根据纳税人经营范围判断。

上述服务业的具体范围按照《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）执行，具体包括：交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务和生活服务。

（二）小微企业界定标准

根据实施方案规定，是否符合小微企业标准，可登录“辽宁小微企业名录系统”查询。

网址：http://xwqy.lngs.gov.cn

问题二、减免税的具体执行期限和减征幅度有何规定？

答：对于符合相关减免税条件的纳税人，可以减半征收税款所属期为2020年4月至12月的房土两税。

问题三、2020年2月和3月，某公司为承租房产的个体工商户分别给予当月租金减半的照顾，能否享受此次房土两税减征政策？

答：对于在2020年不同月份分别减免租金累计满30日（含）且减免租金额度大于等于整月租金的，也可以享受此次房土两税减征政策。

问题四、2020年8月某公司与租户签订房屋出租合同时，为承租房产的个体工商户减免当月一半租金，能否享受此次房土两税减征政策？

答：为从事服务业的小微企业、个体工商户免除2020年1个月以上（含1个月）租金的出租人可以享受此次房土两税减征政策。对于减免租期小于1个月或减免租金额度小于整月租金的，不能享受此次优惠政策。

问题五、甲公司有A、B两套房产对外出租，其中A房产出租给个体工商户，租期自2019年2月1日至2021年1月31日，租金年付，2020年2月再次收取租金时，考虑到疫情影响，免除该租户当月租金;B房产未免除租金。甲公司在2020年4月申报第一季度房土两税时已经享受了大政发〔2020〕3号第四条规定的“企业出租房屋,减半征收第一季度房产税、城镇土地使用税”优惠政策，则甲公司对外出租的两套房产能否享受此次房土两税减征政策？

答：对于为从事服务业的小微企业、个体工商户免除2020年1个月以上（含1个月）租金的出租人，只要为承租人免除2020年中某个月份的租金，均可减半征收2020年第二季度至第四季度免除租金房产的房土两税。

该案例中，甲公司免除租金的A房产可以享受此次房土两税减征政策，未给予免租的B房产不能享受此次房土两税减征政策。

问题六、2020年1月至10月，某公司将房产出租给个体工商户，2月为该个体工商户免除一个月租金，11月又将该套房产出租给某大型企业，能否享受此次房土两税减征政策？

答：对于出租给个体工商户且在2020年免除1个月以上（含1个月）租金的房产，租期在2020年第二季度至第四季度内的月份可以减征房土两税。该案例中，该公司可以享受此次房土两税减征政策的税款所属期为2020年4月至10月。

问题七、符合此次减免税条件的出租人，在同一个土地使用证的土地上，既有自用房屋，又有出租房屋，如何计算可享受减免税的土地面积？

答：以建筑面积法分摊计算，即：可享受减免的土地面积＝(免除租金房产的建筑面积/房屋总建筑面积)×土地面积。

问题八、市场（商场）出租柜台，承租方为从事服务业的小微企业和个体工商户，能否享受此次房土两税减征政策？

答：签订房屋租赁合同（包括柜台出租），并且按从租计征缴纳房产税，第二季度至第四季度可以减半征收出租部分房土两税。

问题九、增值税小规模纳税人减征房土两税优惠政策可以与此次房土两税减征政策叠加享受吗？

答：若符合此次减免税条件的出租人为增值税小规模纳税人，则可以叠加享受优惠政策。

问题十、纳税人如何办理此次房土两税减免？

答：（一）总体原则

为方便纳税人享受减免税，此次减免税由出租人自主判别是否符合减免税条件，自行申报享受此次优惠政策，并将出租服务业小微企业和个体工商户及减免租金的相关材料留存备查。

对同一套符合减免税条件的房产，在2020年10月申报税款所属期第三季度房土两税时，自行申报享受第三季度减征政策，对于第二季度可享受的减征税额，同时追加享受。现实业务中会出现以下三种情况，具体处理方法如下：

1.若第二季度和第三季度可享受的减免税额相同，则在10月申报期税款全免，减免比例为100%；

2.若第二季度可享受的减免税额小于第三季度可享受的减免税额，则第二季度和第三季度可享受减征政策的税款，在申报第三季度税款时一同减免。第三季度减免税额为纳税人自行计算申报的第二季度和第三季度可享受减免税额的合计数，减免比例小于100%；

3.若第二季度可享受的减免税额大于第三季度可享受的减免税额，第三季度减免税额为纳税人自行计算申报的第二季度和第三季度可享受减免税额的合计数，减免比例为100%；对于申报第三季度减免税时无法完全抵顶第二季度可享受减免税的部分，需要在2020年12月31日前向主管税务机关提出退税申请。

（二）具体操作

纳税人在电子税务局中自行申报房土两税时，对于往期未欠缴房土两税的纳税人，需要先在税源信息维护中选择需要办理减免的税源信息，在该条税源信息的应税明细中，将应享受此次减免税政策的纳税义务有效期进行分段，分别调整为“2020-07-01”至“2020-09-30”和“2020-10-01”至“2020-12-31”，在该纳税义务有效期内，选择减免税性质代码为“0010011608|SXA031901123|出租方为个体工商户减免租金减免城镇土地使用税|鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式支持出租方为个体工商户减免物业租金”和“0008011608|SXA031901122|出租方为个体工商户减免租金减免房产税|鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式支持出租方为个体工商户减免物业租金”，确认减免税额（第三季度减免税额为纳税人自行计算申报的第二季度和第三季度可享受减免税额的合计数；第四季度减免税额为第四季度减半征收的税额）无误后，保存修改内容，返回到申报界面，进行当期房土两税申报。若存在第二季度未抵顶完的减免税，需要在2020年12月31日前向主管税务机关提出退税申请。

对于税款所属期2020年4月至6月欠缴房土两税的纳税人，需要先作废该税款所属期的申报表，在应税明细中，将应享受此次减免税政策的纳税义务有效期进行分段，分别调整为“2020-04-01”和“2020-06-30”、“2020-07-01”至“2020-09-30”和“2020-10-01”至“2020-12-31”，在该纳税义务有效期内，选择减免税性质代码为“0010011608|SXA031901123|出租方为个体工商户减免租金减免城镇土地使用税|鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式支持出租方为个体工商户减免物业租金”和“0008011608|SXA031901122|出租方为个体工商户减免租金减免房产税|鼓励各地通过减免城镇土地使用税等方式支持出租方为个体工商户减免物业租金”，确认减免税额无误后（第二、三、四季度均为当季度可享受减半征收政策的减免税额），保存修改内容，返回到申报界面，进行当期房土两税申报。

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来源：大连税务

供稿：财产和行为税处

编发：纳税服务中心（税收宣传中心）