二手房交易办税指南（20220401）
发布时间：2022-04-01 11:16:33来源：国家税务总局中山市税务局
| 不动产交易增值税附表（转让二手房及土地使用权适用） | |||||||||
| 行为类型 | 纳税环节 | 转让类型 | 其他个人 | 个体工商户 | 单位 | ||||
| 转让购买房产 | 预缴环节（在不动产所在地主管税务机关） | 住宅、非住宅 | 不需要在不动产所在地主管税务机关预缴 |
一、应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，但以下两类除外：1.在预缴地实现月销售额未超过15万元或季销售额未超过45万元的小规模纳税人；2.个体工商户将购买2年以上（含2年）的住房对外销售免征增值税的； 二、需要预缴税款的，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为预缴税款计算依据，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% |
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| 申报环节（单位和个体工商户在机构所在地主管税务机关，其他个人在不动产所在地主管税务机关） | 非住宅 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | |||||
| 简易计税 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 住宅 | 未满2年：应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | ||||||
| 满2年：免征 | 简易计税 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% | |||||||
| 转让自建房产 | 预缴环节（在不动产所在地主管税务机关） | 住宅、非住宅 | 不需要在不动产所在地主管税务机关预缴 |
一、应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，但以下两类除外：1.在预缴地实现月销售额未超过15万元或季销售额未超过45万元的小规模纳税人；2.个体工商户销售自建自用住房免征增值税的； 二、需要预缴税款的，按以下公式计算预缴税款： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% |
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| 申报环节（单位和个体工商户在机构所在地主管税务机关，其他个人在不动产所在地主管税务机关） | 非住宅 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | |||||
| 简易计税 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 住宅 | 非自建自用 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | |||||
| 简易计税 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 自建自用 | 免征增值税 | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | ||||||
| 简易计税 | 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 转让土地使用权 | 申报环节（单位和个体工商户在机构所在地主管税务机关，其他个人在土地使用权所在地主管税务机关）；不需要预缴 | 土地使用权 | 一般纳税人 | 一般计税 | 销项税额=不含增值税销售收入×9% | ||||
| 简易计税 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-土地使用权购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 小规模纳税人 | 全额计税 | 应纳税额=不含增值税销售收入×3% | |||||||
| 差额计税 | 应纳税额=（全部价款和价外费用-土地使用权购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% | ||||||||
| 将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征增值税；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。2020年3月1日至2022年3月31日，小规模纳税人转让土地使用权适用全额计税方法的，减按1%征收增值税。2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人转让土地使用权适用全额计税方法的，免征增值税。 | |||||||||
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