南京宁设物业管理有限责任公司与江苏省南京地方税务局征收税务局、南京市地方税务局征收税务局物业服务合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2017-03-31

江苏省南京市秦淮区人民法院

民 事 判 决 书

(2016)苏0104民初7982号

原告：南京宁设物业管理有限责任公司,住所地南京市秦淮区三茅宫****，机构代码：91320104674925907X。

法定代表人：李东,总经理。

委托诉讼代理人：蒋黎军，江苏当代国安律师事务所律师。

被告：江苏省南京地方税务局征收税务局,住所,住所地南京市秦淮区止马营**代码：12345678-X。

法定代表人：马雪玲，局长。

被告：南京市地方税务局征收税务局,住所,住所地南京市建邺区梦都大街**代码：01294885-1。

法定代表人：马玉宁，局长。

以上两被告共同委托诉讼代理人：杭仁春、杨群，江苏致邦律师事务所。

原告南京宁设物业管理有限责任公司（以下简称宁设物业公司）与被告江苏省南京地方税务局征收税务局（以下简称南京地税征收局）、南京市建邺地方税务局（以下简称建邺地税局）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁设物业公司的法定代表人李东、委托诉讼代理人蒋黎军，被告南京地税征收局、建邺地税局的共同委托诉讼代理人杭仁春、杨群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宁设物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即向原告支付2014年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费325001.6元（5078.15平方米*2元/月/平方米*32个月）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告建邺地税局为南京市秦淮区止马营x号房屋（以下简称诉争房屋）的产权人，被告南京地税征收局为诉争房屋的使用人。原告宁设物业公司为止马营30-50号、止马营28-1至28-9号（门面房）、止马营56号（南北楼）（以下简称止马营小区）提供物业服务，服务内容包括保安保洁公共公用设施设备的维修养护等服务。诉争房屋地理位置上处于止马营56号的负一层至三层，属于止马营小区物业管理区域内，是同一物业管理区域，由于共有部分不可分割，两被告已事实上接受了原告提供的物业服务。被告虽有其他公司为其提供安保保洁服务，但只是诉争房屋内部专有部分的保安保洁服务，并不能以此否认原告对止马营这个小区提供物业服务时候其接受了原告提供的物业服务。根据《物业管理条例》第九条、《江苏省物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定及《物权法》第七十二条的规定，两被告应当支付物业费。合同约定物业费标准是3.6元/月/平方米，但是有一系列相同的案子在秦淮法院审理，均依法酌定物业费标准为2元/月/平方米，所以在本案中直接主张2元/月/平方米的要求。

被告南京地税征收局、建邺地税局辩称，1、2013年年底止马营住宅小区业委会成立的时候已经将诉争房屋排除在外，业委会签订的合同对建邺地税局都没有约束力，且该物业合同约定的物业管理区域不包括诉争房屋。原告方主张按照物业合同要求两被告支付物业管理费用没有法律与事实依据，应当予以驳回。2、诉争房屋是办公楼，且一直由政府机关在使用，所以案涉物业根据政府采购法的要求一直由政府采购中心采购物业服务从2013年5月10日延续至今，诉争房屋无需原告方提供物业服务，原告不符相应的准入机制也无法提供相应的服务。3、诉争房屋系地税局自建办公楼，具有相应的独立区域，与止马营小区分别设立单独的出入口，不共用楼梯楼道，水电气消防设施、空调维护、垃圾清理等均单独设立，一直是由两被告自行负责看管监察维保。诉争房屋与原告所服务的物业管理区域仅仅是相邻关系，而非同一物业。4、原告举证的两份判决中相应的门面房包含在物业合同约定的物业管理区域内，且与住宅楼无法区分，有共同的配套设施，且门面房的业主确认接受了原告服务，而本案中原告未向被告方提供物业服务，原告举证的案例对本案不具有指导意义。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体为：

诉争秦淮区止马营x号房屋为被告建邺地税局所有，建筑面积5078.15平方米，规划用途为办公。自2013年5月10日起至2015年8月9日，诉争房屋先后由江苏省南京地方税务局重点税源管理税务局、江苏省南京地方税务局直属第一税务局使用，自2015年8月10日至今，由被告南京地税征收局使用，期间一直委托由政府采购确定的南京新鸿运物业管理有限公司实施物业管理与服务，并支付费用，物业服务内容包括：24小时值班电话、安保服务、环境卫生、会务服务、水电气、电梯、空调、消防、智能化系统等正常运转，日常管理标准包括排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、雨水井定期清掏，井池不得有淤积、堵塞、漫溢等现象，建筑外立面墙体和玻璃窗干净铮亮无污迹，每年定期二次清洗、消毒水箱。

另查明：2013年9月，止马营小区业主委员会（以下简称止马营业委会）成立，2013年11月12日止马营业委会向秦淮区朝天宫街道备案成立情况：物业区域地址为秦淮区止马营30-56号，总建筑面积21600平方米，幢数3幢，户数183户，东至止马营，西至止马村，南至建邺西路，北至秦淮河。2014年1月1日，宁设物业公司与止马营业委会签订《止马营小区物业服务合同》，约定：经过秦淮区朝天宫街道批准，根据市政府相关文件老旧小区改造进行物业市场化、专业化的管理，结合实际情况，签订本合同；物业管理区域为止马营30-50号、止马营28号-1至28号-9（门面房）、止马营56号（南北楼），物业类型为居住及商业、办公，建筑面积4万平方米；委托管理期限自2014年1月1日起至2017年12月31日止；管理服务费门面房每平方米为3.6元/月，办公用房（住改办）每平方米为1.8元/月，止马营业委会需每年向社区申请区政府老旧小区考核补贴宁设物业公司（公共收入不分成）。两被告未向宁设物业公司支付过物业服务费。

另经本院组织双方当事人现场勘验，确认：诉争房屋与止马营小区56号南北楼部分相连，诉争房屋系负一层至三层，止马营56号（南北楼）位于**，止马营56号南、北楼之间的平台系诉争房屋的部分楼顶。但是，诉争房屋与止马营56号南、北楼及止马营小区其他房屋相对独立，分别有单独的出入大门，不共用楼梯楼道，水电气消防设施、空调维护、垃圾清理等均单独设立，一直是由两被告自行负责看管维保。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张其提供的部分公共物业服务为被告所实际接受，包括：打扫止马营56号南北楼之间的平台即诉争房屋的楼顶，清理堵塞的窨井，为止马营小区提供物业服务，且两被告的燃气设备处于止马营小区，两被告三处门与止马营小区56号楼梯相连，被告的监控天线位于该56号楼楼顶。被告质证认为，原告提供的窨井清理、平台保洁、维修楼道电灯等服务本就属于其所签订物业服务合同中约定的义务，系其职责所在，与被告无关，且事实上，56号楼平台的保洁、楼道清洁、垃圾清运等工作由止马营社区负责，同时该平台若仅作为被告的屋顶则完全无需清洁服务；被告燃气设备的地理位置不能证明原告为被告提供了物业服务，更何况基于燃气管道的特殊性，其维修维护均由燃气公司进行；被告与原告相连的三处门已由被告方封锁。本院认为，原告主张其提供的窨井清理、平台保洁、维修楼道电灯等物业服务系履行其与止马营小区业主间的物业服务合同中约定的义务，与被告无涉；关于原告为被告就燃气设施、门、天线等设备提供物业服务，原告未举证证明。

本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告与止马营小区业主委员会签订的物业服务合同约定的物业管理区域不包含本案诉争房屋，且诉争房屋相对独立，两被告已委托案外人南京新鸿运物业管理有限公司就诉争房屋的使用提供物业管理与服务，其服务内容涵盖了原告提出的一部分公共物业服务内容。原告主张其提供的部分公共物业服务为两被告事实上所接受，但提供的证据不足以证明该主张，因此，双方不构成事实上的物业服务合同关系。综上所述，原告要求两被告支付物业费的诉讼请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告南京宁设物业管理有限责任公司的诉讼请求。

案件受理费5908元，由原告南京宁设物业管理有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。

审 判 长 陈 春

代理审判员 石 玥

人民陪审员 齐蔚莉

二〇一七年二月四日

见习书记员 党万睿